Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров

  Журнал "Недвижимость: экономика, управление" / Журнал №6 / Жизнь объекта зависит от проекта

Жизнь объекта зависит от проекта

Лавров Леонид Павлович,
доктор архитектуры, профессор

"Прочность, польза, красота" - этот девиз, известный зодчим еще в эпоху Древнего Рима, сохраняет свою силу и сейчас. От того, насколько полно и адекватно охватит архитектор в своих проектных разработках весьма обширный круг факторов, зависит не только итог его собственной работы, но и результаты деятельности всех причастных к предприятию людей.
В 1970-80-е годы внимание архитекторов нашей страны было приковано к проблемам красоты: проводились пленумы Союза архитекторов по проблемам композиции и колористики, собирались всесоюзные совещания для обсуждения вопросов об учете исторического наследия, секция архитектуры появилась в Академии художеств, в архитектурных вузах внедрялись учебные курсы объемно-пространственной композиции. Полагали, что все эти и другие подобные меры помогут преодолеть однообразие и монотонность создававшихся тогда повсеместно новых огромных жилых массивов. Однако решения так и не было найдено.
Очевидно, что корни проблемы лежали глубже: результат всего проектно-строительного цикла предопределен уже до начала работы архитекторов и строителей и зависит от содержания поставленной перед ними задачи. В условиях социализма существовала весьма развитая и предельно детализированная система нормативных предписаний. СНиПы в самой жесткой форме устанавливали практически все параметры создаваемого жилища - от расстояния между зданиями и общей площади квартиры до габаритов санузла. К этому добавлялась однозначность технических условий на строительство. Таким образом, характер создаваемой архитектуры был предрешен.
Эта система предохраняла от многих локальных ошибок, но приводила к крупным. В любой градостроительной ситуации приходилось исполнять одни и те же предписания, из-за чего специфика местоположения объекта учитывалась в недостаточной мере, а ресурсы многих участков не использовались. Нормы, рассчитанные на некоторые усредненные условия, входили в особое противоречие с реалиями центральных районов крупнейших городов, например, Ленинграда - Петербурга.
В рамках реконструкции большой ущерб был нанесен градостроительной среде центра из-за проводившегося "разуплотнения" застройки, когда сносились внутриквартальные строения, чтобы ответить на норму трехчасовой инсоляции для расположенных по красной линии жилых корпусов.
Новое строительство на имевшихся в центре "белых пятнах" также не могло в полной мере учесть потенциал этих ценнейших участков. Показателен пример возведения жилого дома на Петровской набережной реки Невы в 1960-е годы. Участок располагается напротив Летнего сада в ядре центра и обладает исключительным потенциалом: в трех минутах ходьбы - Петропавловская крепость, в десяти - станция метро. Отсюда открывается замечательная панорама прекрасного исторического центра города.
Однако при проектировании жилого дома архитекторам приходилось оставаться в жестких рамках, предписываемым СНиП, и использовать точно такие же типы квартир, какие репродуцировались десятками тысяч в периферийных зонах новостроек. Парадоксальность ситуации не оставалась незамеченной и, чтобы ее преодолеть, администрация предложила проектировать здание с расчетом на заселение его творческой интеллигенцией - в этом случае нормативы допускали устройство в квартире дополнительного помещения, предназначавшегося для занятий искусством или наукой. Тем не мене, и в этом случае новое здание, прозванное "дворянским гнездом", по своим потребительским характеристикам продолжало оставаться в разряде малометражного жилища.
Переход России на рельсы рыночной экономики изменил сферу интересов архитекторов страны. Признаков "внимания" к проблемам эстетики больше не отмечается - тем более, что отчетливо сказывается влияние экономических факторов на формирование создаваемых построек.
История архитектуры свидетельствует, что специфика застройки городов во многом объясняется влиянием особых экономических условий. Например, для исторических городов Голландии, Франции или Германии характерны улицы с непрерывной плотной застройкой из высоких и узких корпусов. Фасады шириной в 2-3 окна зажаты такими же соседними строениями. Нет места даже одиноким деревьям. На формирование такой городской среды, помимо прочих факторов, влияла и высокая стоимость земли при ограниченности финансовых возможностей застройщика.
На фоне этой традиционной европейской застройки Петербург выделяется широкими проспектами, протяженными фасадами зданий, наличием скверов и бульваров. Этот тип образ города сложился уже на ранних этапах его существования в связи с низкими ценами на землю: многие застройщики получали участки вообще бесплатно, а усадьбы вельмож с их парадными курдонерами и обширными садами тянулись вдоль улиц и набережных на сотни метров.
Крупные жилые комплексы отличают градостроительную деятельность Петербурга в конце XIX-начале XX века. Приток в строительство значительных капиталов, умелое использование развивавшихся форм финансирования - одно из условий, обеспечивших появление таких характерных значительных по размерам сооружений, как комплекс "Бассейнового товарищества собственников квартир" на Греческом проспекте или жилой дом "Первого русского страхового общества" на Каменностровском пр., 26-28.
Бюджетное финансирование и централизованное государственное планирование нашли свое выражение в массовой застройке периферийных районов Ленинграда в 1960-80-е годы. За счет средств госбюджета осваивались территории в сотни квадратных километров и обеспечивалось возведение жилых комплексов с десятками тысяч квартир унифицированных параметров.
Рынок недвижимости, сформировавшийся в наши дни, обусловил и изменение подхода к застройке, и распространение не применявшихся в советские годы типов зданий, и изменение принципов проектирования. Сейчас, когда на муниципальное и государственное строительство приходится лишь малая доля от общего объема новостроек, а население удовлетворяет потребность в жилище за счет личных средств, прежние жесткие предписания нормативов потеряли силу. Модернизированные СНиП оставляют инвестору и проектировщику весьма широкое поле действий, что отвечает требованиям развивающейся строительной практики и принципиально изменившимся социально-экономическим условиям.
Прежде всего, изменения проявились при массовой перестройке приватизированных квартир. Ранее новосел, получавший квартиру из государственного фонда, ограничивал свою деятельность оклейкой обоев или врезкой новых замков. Навеска дверей или замена кухонной плиты были чрезвычайным событием. С начала 1990-х годов в архитектурно-проектной деятельности видное место заняла обширная практика реконструкции приватизированных квартир. У собственника квартиры появлялось желание более радикально преобразовать принадлежащее ему жилище, полностью приспособив его к свои потребностям, тем более что рынок бытовой техники и оборудования, строительных и отделочных материалов постоянно расширялся, а найти проектировщиков и строителей требуемой квалификации не составляло труда. Архитектор и заказчик во взаимодействии определяли объемы перепланировки, состав и размеры желаемых помещений, их отделку и оборудование - то, что ранее было жестко предопределено нормами. Ограничения вносили лишь параметры несущих конструкций здания, общедомовые системы инженерных коммуникаций и противопожарные требования.
Впрочем, следует сразу же подчеркнуть, что указанные ограничения учитываются не везде и не всегда. Самовольная перестройка приватизированного жилого и нежилого фонда в ряде случаев наносит ущерб другим собственником недвижимости и ставит под угрозу здоровье и жизнь населения. Очевидно, что необходима дальнейшая проработка возникающих при этом правовых отношений.
Развитие типологии жилых и общественных зданий также было вызвано существенными изменениями в экономике и социальной сфере и проявилось отчетливее там, где существует платежеспособный спрос. За минувшее десятилетие появилось множество новых банковских и офисных зданий, ранее неизвестных типов сооружений досуга и обслуживания (казино, клубы, досугово-развлекательные центры, лечебно-оздоровительные учреждения, объекты торговли), рассчитанных на клиентов с различными покупательными возможностями.
Проверялась и притягательность различных типов жилых зданий. В начале 1990-х годов внимание архитекторов и потенциальных инвесторов привлекали образцы малоэтажной застройки, которые были неизвестны в сложившейся советской практике. Успешным оказалось появление блокированных жилых домов и так называемых "городских вилл" - особенно в комплексах высокой и повышенной комфортности, рассчитанных на изолированное функционирование.
Тем не менее, традиции городской жизни Петербурга, где застройка сформировалась из кварталов многоэтажных домов, оказали существенное воздействие на развитие типологии жилища. Как люди со средним достатком, так и более состоятельные заказчики весьма позитивно оценивают бытовые качества и внешний облик доходных домов дореволюционной постройки на Каменностровском проспекте или вблизи Таврического сада и во многих случаях ориентируются на образ привычного для нашего города жилища. Архитектурная практика Петербурга последнего десятилетия дает нам примеры современных домов, которые отвечают традиционным типам респектабельного жилища как по внешнему облику, так и по уровню планировки, отделки и оборудования (с поправкой на возможности технологии конца ХХ века).
Традиции архитектуры Петербурга проявляются также в процессе реконструкции объектов городского центра. В 1960-80-е годы здесь шло "разуплотнение" застройки со сносом внутриквартальных корпусов, а на современном этапе мы имеем дело с освоением внутренних дворов, надстройкой существующих зданий, функциональным и строительным заполнением имеющихся "белых пятен". В этом смысле начало XXI века напоминает начало XX века, когда на центральных улицах города 2-3-этажные ампирные дома сменялись многоэтажными представительными новостройками банков, универмагов, контор. Архитектурному проектированию в наши дни предшествуют основательные экономические и социальные исследования - какие объекты могут претендовать на место в историческом центре, какие капиталовложения будут обоснованными, какие социальные и экологические последствия принесет появление новостроек. Пригодных для строительства участков в историческом центре немного, и в каждом случае вопрос решается при участии многих специалистов. Задача зодчего - учесть полученные рекомендации и найти наилучшее архитектурное решение.
Опыт работы петербургских архитекторов в новых экономических условиях насчитывает немногим более 10 лет, но происшедшие за это время изменения весьма значительны. В обществе складываются иные представления о пользе, о красоте. Появляются современные возможности обеспечить прочность. Изменившиеся условия архитектурного проектирования приводят к преобразованиям в размещении зданий, их конструктивно-планировочных параметров, в возникновении новых визуальных характеристик.

Журнал "Недвижимость: экономика, управление"

Международный научно-практический журнал "Недвижимость: экономика, управление" №6

В начало страницы || Версия для печати

E-mail: info@rips.ru

При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.rips.ru

,
О РООС
НОВОСТИ
ЖУРНАЛ РООС
  • Колонка редактора
  • Анонс статей следующего номера
  • Подписка на журнал
    АНАЛИТИКА
    УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКАЯ РАБОТА
    ЗАКОНЫ



    Сделано вручную
    поддержка
    LRB.ru
    дизайн
    suNИrize

    , , , ,