Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров

  Журнал "Недвижимость: экономика, управление" / Журнал №6 / К вопросу разработки новой редакции Градостроительного кодекса РФ

Градорегулирование муниципальных образований:
К вопросу разработки новой редакции Градостроительного кодекса РФ

Митягин Сергей Дмитриевич,
доктор архитектуры, профессор
директор ГУП ИИПградостроительства

Методика разработки градостроительной документации в целом основывается на отечественном опыте последовательной детализации решений при переходе от планировочного (генерального) уровня ее разработки к застроечному (групповому) и далее к объектному. В этом процессе в современных условиях появляются некоторые новые виды документации, которые служат переходными элементами между уровнями. Институту удалось отработать ее новые виды, обеспечивающие последовательность и преемственность решений на всех уровнях разработки для одного муниципального образования.
В целях определения плана актуальных работ для муниципального образования появилась необходимость составить общую матрицу документов, на основе которой была составлена конкретная программа разработки градостроительной документации (рис.1). Попутно с помощью такой программы для г. Салавата удалось решить вопрос стабильного финансирования ее реализации. Был составлен помесячный график финансирования, который в целом выдерживался администрацией. Этот опыт институт распространяет на другие муниципальные образования, с которыми работает.
Прежде чем определить перечень градостроительной документации, необходимой для конкретного муниципального образования, следует определить область собственно градостроительной деятельности в его пределах. К сожалению, Градостроительный кодекс РФ не дает исчерпывающего определения этих понятий, что не позволяет ни во времени, ни в пространстве выделить правовое поле градостроительной деятельности. Вместе с тем такое определение следует из Конституции и Гражданского кодекса РФ и дает возможность рассматривать градостроительную деятельность как формирование территориально-имущественных комплексов. При этом процесс формирования этих комплексов последовательно проходит этапы принятия решений о целесообразности инвестиций, выделения земельных участков и строительства объектов, а затем их регистрации как объектов вещных прав. Таким образом, формирование территориально-имущественных комплексов представляет собой последовательную разработку различной по степени детальности градостроительной документации, позволяющей с одной стороны организовать и осуществить процесс строительства, а с другой стороны - провести юридическое закрепление имущественных прав и правового статуса как собственно документов градостроительного планирования, так и данного объекта.
Всё многообразие объектов градостроительной деятельности в данном контексте понимается как совокупность иерархически выделяемых единичных и объединенных территориально-имущественных комплексов. При этом, если единичный комплекс - это предназначенный для строительных преобразований земельный участок со всеми расположенными на нем недвижимыми объектами природного или искусственного происхождения, то объединенный территориально-имущественный комплекс может быть описан как группа объектов на смежных участках, квартал застройки и участки инженерно-транспортных коммуникаций в пределах красных линий, планировочные районы и собственно муниципальные образования в их границах, отдельные функциональные зоны. Такой подход к определению объектов градостроительной деятельности позволяет без каких-либо противоречий отнести к ним и объекты пространственного планирования, то есть территории субъектов федерации, федеральных округов и страны в целом.
Обосновав суть градостроительства в наращивании, преобразовании и рациональном размещении основных фондов и благоустройства территорий, градостроительная документация, независимо от уровня разработки, то есть величины формируемого территориально-имущественного комплекса, объективно выступает в двух ипостасях. Во-первых, как прогнозно-распорядительная документация, а во-вторых, как регистрационно-исполнительная.
Прогнозно-распорядительная документация обеспечивает принятие решений о целесообразности разработки инвестиционно-строительных программ и их реализации, в то время как регистрационно-исполнительная документация обеспечивает легитимность инвестиционно-строительной деятельности и закрепление имущественных прав на формируемые территориально-имущественные комплексы. Такое видовое разделение градостроительной документации позволяет более четко дифференцировать ее содержание, порядок разработки и финансирования, согласования и утверждения, наконец, состав исполнителей (подрядчиков) и заказчиков - собственников конкретных документов.
Планировочная прогнозно-распорядительная градостроительная документация по содержанию рассматриваемых вопросов объективно относится к специальным научным исследованиям. Она обосновывает направления, объемы и виды преобразования окружающей среды, используя для этого федеральные, региональные и местные социальные стандарты качества жизни населения, которые разрабатываются по постановлению представительного органа местного самоуправления, им же финансируется через бюджет и принимается после общественного обсуждения в виде депутатских слушаний. Надзорные органы, контролирующие качество и безопасность среды, выдают свои заключения для комплексной экспертизы, которые учитываются при обсуждении планировочных решений; при этом положительные заключения не являются обязательным условием для рассмотрения, принятия и утверждения документа. Свое несогласие надзорные органы могут реализовать через судебные процедуры. Заказчиком планировочной документации выступает орган управления градостроительства и архитектуры муниципального образования, а исполнителем - специализированная, преимущественно государственная или муниципальная организация. На основании планировочной документации на первоочередные объединенные территориально-имущественные комплексы органом управления градостроительства и архитектуры формируются градостроительные (технические) задания на разработку застроечной документации.
Застроечная прогнозно-распорядительная градостроительная документация может содержать элементы научного анализа, должна обосновывать этапы реализации инвестиционно-строительной программы, учитывать требования федеральных и региональных строительных норм, а также правил застройки, градостроительных регламентов муниципального образования. Она разрабатывается лицензированными организациями на конкурсной основе за счет средств бюджета по муниципальному заказу, а также внебюджетных источников девелоперских организаций или специального фонда градостроительного развития муниципального образования.
Застроечная документация согласовывается надзорными органами, отвечающими за качество и безопасность среды, подлежит комплексной экспертизе, общественному обсуждению с участием физических и юридических лиц, имеющих зарегистрированные права и интересы в пределах данного территориально-имущественного комплекса. В застроечной документации должны быть установлены градостроительные регламенты для единичных территориально-имущественных комплексов, которые оформляются в виде архитектурно-планировочного задания на объект строительства.
Объектная прогнозно-распорядительная градостроительная документация представляет собой эскизный проект и рабочую документацию на объект строительства. Она разрабатывается для объектов муниципального заказа на конкурсной основе, а для иных заказчиков по их желанию - лицензированными организациями. Объектная документация подлежит обязательному утверждению главным архитектором муниципального образования на основании всех предусмотренных в архитектурно-планировочном задании процедур согласований в органах надзора и экспертизы. Реализация неутвержденного проекта рассматривается как самовольное строительство и влечет за собой административное или судебное преследование. На основании объектной документации оформляется и регистрируется право строительства объекта в соответствии с инвестиционным договором, заключенным между администрацией муниципального образования и заказчиком-застройщиком.
Планировочная и застроечная регистрационно-исполнительная градостроительная документация представляет собой реализованную часть прогнозно-распорядительных документов, а также специально выполненные исполнительные планы черты муниципального образования, планы красных линий для планировочной документации, планы межевания и иных границ, регулирующих застройку и использование территории - для застроечной документации. Эти документы могут выполняться по заказу органа управления градостроительства и архитектуры лицензированными организациями, либо его хозрасчетными подразделениями. Регистрационно-исполнительные планировочные и застроечные градостроительные документы в обязательном порядке регистрируются в Градостроительном кадастре муниципального образования и служат официальными сведениями, необходимыми при разработке соответственно застроечной и объектной документации. Регистрационно-исполнительная планировочная и застроечная документация не проходит процедур обсуждения, согласования и экспертизы. Она утверждается Главой администрации муниципального образования.
Объектная регистрационно-исполнительная градостроительная документация представляет собой набор необходимых документов для оформления и регистрации имущественных прав на земельный участок и объект недвижимости, а также исполнительные чертежи и акты проведения скрытых работ, акты приемки комплекса в эксплуатацию, обеспечивающие функционирование объекта. Объектная регистрационно-исполнительная градостроительная документация выполняется службами кадастрового и технического учета по заявкам заказчиков-застройщиков. Она рассматривается как официальная при любом гражданском обороте прав на земельные участки и объекты недвижимости.
Уровневые и видовые различия градостроительной документации должны быть закреплены в специальном Положении Госстроя России или, может быть, Постановлении Правительства, поскольку совершенно очевидна необходимость обоснования финансирования разработки каждого документа и формирования штатов органов управления градостроительства и архитектуры муниципального образования соответствующим объемом работ.

Журнал "Недвижимость: экономика, управление"

Международный научно-практический журнал "Недвижимость: экономика, управление" №6

В начало страницы || Версия для печати

E-mail: info@rips.ru

При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.rips.ru

,
О РООС
НОВОСТИ
ЖУРНАЛ РООС
  • Колонка редактора
  • Анонс статей следующего номера
  • Подписка на журнал
    АНАЛИТИКА
    УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКАЯ РАБОТА
    ЗАКОНЫ



    Сделано вручную
    поддержка
    LRB.ru
    дизайн
    suNИrize

    , Стоимость разработки договоров в Москве. , , ,