Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров

  Журнал "Недвижимость: экономика, управление" / Журнал №6 / К вопросу оценки старых зданий при их реконструкции

К вопросу оценки старых зданий при их реконструкции

Масленников А.М.,
д.т.н., проф.
Санкт-Петербургский государственный
архитектурно-строительный университет

Санкт-Петербург по сравнению со старыми городами Европы относительно молодой город в свои 300 лет. Тем не менее его центральную часть составляют здания, построенные еще в XVIII - XIX веках. Конструкции таких зданий почти исчерпали нормативный срок эксплуатации. Их бутовые фундаменты располагались часто на деревянных лежнях (отесанные на два канта бревна диаметром 27 - 33 см из сосны или ели) или деревянных ростверках. Из-за понижения грунтовых вод древесина загнивает и теряет свою несущую способность. Гидроизоляция стен от фундаментов, если и осуществлялась, то к настоящему времени потеряла свое значение за счет увеличения культурного слоя [1].
Конструкции стен, не подвергавшиеся специальным воздействиям, сохранили несущую способность, и часть зданий даже надстраивалась, если только стены были не из "алого" (т.е. слабо обожженного) кирпича. Гораздо хуже состояние перекрытий. Металлические балки в жилых домах стали использовать в конце XIX века, а до этого времени встречаются только два типа перекрытий - кирпичные сводчатые, главным образом над подвалами, и деревянные. Деревянные чердачные перекрытия встречаются в домах начала ХХ века.
Эти здания, имеющие деревянные стропила крыши, деревянные чердачные перекрытия, деревянные перекрытия по металлическим балкам, пустотелые деревянные перегородки, уже не удовлетворяют противопожарным нормам. Противопожарные мероприятия, например, в виде прослойки кирпича в слое глины по черному полу, утратили с течением времени защитную способность. Пожары последних лет в Санкт-Петербурге и в других городах России показали, что в таких домах огонь распространяется с большой скоростью, приводя порой к трагическим случаям. Жить в подобных домах стало небезопасно.
Физический износ таких зданий, особенно при нарушении норм технической эксплуатации, находится на пределе. В этом сказалась и блокада Ленинграда. Если довоенный показатель среднегодового физического износа жилого фонда был 0,1 %, то за годы блокады аналогичный показатель составил 4,8 % [2]. Проблема, стоящая перед городом в связи с такими домами, более серьезная, чем проблема с пяти этажными домами времен Н.С. Хрущева.
Поскольку Санкт-Петербург с самого начала создавался как столица Российской Империи, то для обустройства города приглашались из Европы известные архитекторы, которые создали архитектурные шедевры, не уступающие западноевропейским. Эти архитектурные ансамбли и памятники существуют и поныне. Более того, часть из них восстановлена в прежнем блеске после разрухи, постигшей их в годы Великой Отечественной войны. В городе жили выдающиеся знаменитые люди России: национальные герои, ученые, писатели, артисты и др. Чтобы сохранить культурное наследие, необходимо сохранить память об этих людях, восстанавливая и реставрируя дома и усадьбы, где они проживали, и, создавая музеи в их память.
Проблема сохранения культурного и архитектурного наследия является одной из важнейших, стоящих перед цивилизованным обществом. Большое внимание уделялось этим вопросам в советское время. В 1976 году был издан специальный закон СССР об охране и использовании памятников истории и культуры и ряд постановлений, посвященных охране исторических городов и памятников архитектуры. Архитектурные сооружения во все времена были предметом забот в основном правителей. Известен эдикт одного из поздних римских императоров Майориана (457 - 461 гг.), запрещающий повреждения монументальных построек Рима как воплотивших его славу и красоту.
В первую очередь при реставрации уникальных зданий речь идет о сохранении внешнего облика, а иногда при наличии ценной внутренней отделки и о сохранении прежнего интерьера. Однако и состояние несущих конструкций играет огромную роль при восстановительных работах. При полном исчерпании несущей способности конструкций встает вопрос об их замене или о сносе всего здания или сооружения. В последнем случае следует быть осмотрительным, руководствуясь не только экономическими расчетами, но и идейными соображениями исторического, культурного и социального характера.
Если здание или сооружение играет доминантную роль в архитектурном облике города, то его восстанавливают уже по новой технологии. Так поступили в центре города Франкфурт-на-Майне после Второй мировой войны, восстановив прежний облик центральной площади города. Сами здания после восстановления уже не считаются историческими памятниками. Аналогичная участь, например, храма Христа Спасителя в Москве.
Для решения вопроса о судьбе отдельного здания создаются экспертные группы числом до пяти [3]. Эти группы должны провести техническую экспертизу здания, по выполнению которой имеется обильное количество литературы, и они же должны установить ценность здания с архитектурной и исторической точек зрения. В случае единого мнения всех групп проблему можно считать решенной. Если же эксперты разошлись во мнениях, для установления оптимального решения можно использовать математический прием, основанный на теории статистических решений [4].
Ради примера создадим конфликтную ситуацию. Допустим, что одна группа, назовем ее А1, настаивает на сносе здания, другая - А2 предлагает реконструкцию под здание другого назначения; группа А3 предлагает ограничиться внешней отделкой и группа А4 ратует за полное восстановление здания в прежнем виде. Для решения задачи необходимо, чтобы все группы по договоренности представили свое мнение в единых показателях (баллы, весовые коэффициенты и т.п.) по ряду направлений, которые обозначим через Пj. Такими направлениями могут быть: техническое состояние здания, его архитектурная ценность, социальная или историческая значимость. По договоренности показатели aij по каждому направлению должны быть выигрышными, т.е. чем выше показатель, тем он выгоднее для принимаемого группой решения. Желательно иметь таблицы таких показателей до проведения экспертизы.
Из показателей составляется матрица выигрышей (табл. 1).

Таблица 1
П1П2Пm
А1a11a12a1m
А2a21a22a2m
Аnan1an2anm

В [4] для оценки решения предлагается несколько критериев. Процедура вычисления критериев легко программируется. Ниже такая программа представлена в операциях системы MatLAB.
% Ввод матрицы выигрышей a, состоящей из коэффициентов aij.
% Ввод матрицы b того же размера, что и матрица а. (Столбцы матрицы b составляют максимальные значения aij каждого столбца).
% Ввод коэффициента "пессимизма" x
% Вычисления
d=min(a`)
c=max(d), "критерий Вальда"
f=b-a;
q=max(f`)
p=min(q), "критерий Сэвиджа"
n=max(a1)
y=x*d`+(1-x)*n`
g=max(y), "критерий Гурвица"
Приведем числовой пример. Пусть
a=[40 20 10
55 30 20
30 60 25
35 50 30];
b=[55 60 30
55 60 30
55 60 30
55 60 30];
x=0.6

Результат вычислений:
x=0.6000
d=[10 20 25 30]
c=30 - критерий Вальда
q=[40 30 25 20]
p=20 - критерий Сэвиджа
n=[40 55 60 50]
y=[22
34
39
38]
g=39 - критерий Гурвица

Критерий Вальда указывает на четвертый вариант, критерий Сэвиджа указывает также на последний вариант. Критерий Гурвица указывает на третий вариант, но результат четвертого варианта также близок. Программа позволяет легко варьировать параметры матрицы а и коэффициент х, что позволяет построить графики чувствительности влияния тех или иных параметров на принятие решения. Естественно, что изложенный прием и программу можно использовать и для решения других задач подобного типа.
В заключение отметим, что предложенный математический подход и программа ничуть не упрощают решения задачи и не делают его более выгодным, так как все зависит от вводимых субъективных параметров. Это лишь аппарат, помогающий ориентироваться в результатах экспертизы, в частности, при большом числе экспертов и показателей Пj. Компьютер не снимает с руководителя ответственность за решение вопроса, а только помогает быстро и безошибочно найти оптимальный вариант.

Литература.

1. Попов г.т., Бурак Л.Я. Техническая экспертиза жилых зданий старой застройки. Л.: Стройиздат, 1986.- 240 с.
2. Фомин С.Е. Методика оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения. СПб.: Издание СПбГТУ, 1994. - 50 с.
3. Варламов Н.В. и др. Организация и проведение продрядных торгов на объекты и услуги в строительстве и городском хозяйстве. Учебник для вузов под общей редакцией В.А. Яковлева. М.: Изд-во АСВ, 2000. - 227 с.
4. Венцель Е.С. Исследование операций. М.: "Наука", 1980. - 208 с.

Журнал "Недвижимость: экономика, управление"

Международный научно-практический журнал "Недвижимость: экономика, управление" №6

В начало страницы || Версия для печати

E-mail: info@rips.ru

При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.rips.ru

,
О РООС
НОВОСТИ
ЖУРНАЛ РООС
  • Колонка редактора
  • Анонс статей следующего номера
  • Подписка на журнал
    АНАЛИТИКА
    УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКАЯ РАБОТА
    ЗАКОНЫ



    Сделано вручную
    поддержка
    LRB.ru
    дизайн
    suNИrize

    , , , ,