Цена: 140 рублей | Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов /Под общ. ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ". 1999.
УДК 69.003: 65.014(07)Под общей редакцией профессора П. Г. Грабового Учебник представляет собой системное изложение основных экономических и управленческих вопросов, связанных с теорией и практикой функционирования рынка недвижимости. Учебник предназначен для студентов строительных вузов, обучающихся по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", а также для студентов, аспирантов и преподавателей экономических специальностей.ПРЕДИСЛОВИЕ
Стратегическим направлением развития России является создание рыночной экономики, формирование и развитие полноценных рыночных отношений. Рыночная экономика o это система экономических свобод, действующих в жестких рамках закона с такой формой организации хозяйства, при которой хозяйствующие субъекты взаимодействуют посредством рынка с помощью системы цен, спроса и предложения. Задача эта чрезвычайно сложна и многогранна. Ее решение включает в себя и преобразование отношений собственности, и развитие нормальной конкуренции, и создание соответствующей рыночной инфраструктуры. Вполне естественно, что при ее решении особое значение приобретают те направления, развитие которых служит решающим условием успеха преобразований экономической системы в целом.
Ход осуществления экономических реформ в России, начиная с 1992 года, убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода "узловой точкой" системных преобразований, является рынок недвижимости. На этом направлении есть достигнутые результаты - устойчивыми темпами растут объемы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам привлекаемых средств населения находятся операции купли-продажи недвижимости, многие города обогатились значительным количеством объектов, отвечающих самым высоким качественным критериям. Россия - страна колоссального человеческого таланта и несметных природных богатств, основу которых составляет земля. Огромное значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в первую очередь, городских территорий).
Опыт становления российского рынка недвижимости стал убедительным подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономикой, а именно:
- недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости - зданиях, строениях, сооружениях, обустроенных территориях, - - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем, так и в будущем. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;
- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что, в конечном итоге, приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития;
- недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Это обстоятельство общепризнано и учитывается государством через создание системы контроля за эффективным использованием недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла.
Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект - прежде всего, за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.
Сложность и многогранность самой недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обуславливают необходимость создания эффективной системы, которая бы:
- охватывала все этапы жизненного цикла;
- сформулировала единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости;
- обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.
Разумеется, создание такой системы в решающей степени зависит от наличия специалистов, подготовленных на уровне современных требований. В свою очередь, подготовка таких специалистов невозможна без соответствующего учебно-методического обеспечения.
Настоящий учебник рассматривается авторами как первый опыт в данном направлении. Его содержание сконцентрировано вокруг двух главных проблем в недвижимости - экономики и управления. Принципиальное значение имеет само определение этих проблем в качестве самостоятельных учебных дисциплин и объектов преподавания.
Основную цель учебника и его концептуальную основу составляет системный подход к анализу недвижимости. В качестве основных компонентов недвижимости, как системы, принимаются:
- пространственно-экономическое развитие, где недвижимость рассматривается как совокупность процессов предварительного исследования инициативы создания, развития, управления и эксплуатации;
- вид использования, который в решающей степени определяет состав, содержание и количественные значения всех связанных с недвижимостью целевых показателей;
- местоположение, отражающее главную отличительную особенность недвижимости - ее неразрывную связь с землей.
Системный подход проявляется также в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих экспертиз и решений. Технические экспертизы обеспечивают адекватное представление о реальном состоянии объекта недвижимости; экономические экспертизы (важнейшей из которых является оценка) позволяют получить обоснованное значение стоимостного эквивалента недвижимости; управленческие решения дают возможность определения наиболее эффективного (рационального) варианта использования недвижимости.
Концепция системного подхода к анализу и управлению недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием сервейинга. Во всех экономически развитых странах ведущая роль в аттестации специалистов по недвижимости принадлежит Королевскому институту аттестованных сервейеров Великобритании (RICS). Как известно, строения и земля являются крупнейшей и самой ценной собственностью государств, региональных властей и муниципалитетов и поэтому в первую очередь нуждаются в профессиональном управлении квалифицированными специалистами, получившими соответствующее высшее образование и прошедшими аттестацию в профессиональных общественных организациях типа RICS.
Специалисты, владеющие теоретическими знаниями и практическими навыками в области изучения рынка недвижимости, управления земельной собственностью, планирования территориально-пространственным развитием города, проведения технической и экономической экспертиз зданий и сооружений, найдут широкое применение в управлении городским хозяйством.
Концепция учебника определила его структуру. Содержание учебника разделено на четыре раздела.
Первый раздел - "Введение в экономику недвижимости" - включает развернутые концептуальные подходы к анализу, планированию и управлению недвижимостью, которые раскрываются в содержании учебника. В этом разделе сформулированы основные экономические проблемы, связанные с недвижимостью, определены объект и предмет изучения.
Второй раздел - "Пространственно-экономическое развитие недвижимости". Наличие такого самостоятельного раздела представляется авторам принципиально важным, поскольку одной из наиболее существенных сторон недвижимости является ее пространственная организация. Обеспечить правильное экономическое понимание такой организации - - значит, повысить эффективность использования городских территорий и городской недвижимости в целом.
Третий раздел - "Основы экономического анализа и теория оценки недвижимости" - включает развернутую содержательную характеристику экономической экспертизы недвижимости и ее основной разновидности - оценки. При этом главный акцент делался на всесторонне экономическое обоснование оценки, взаимосвязей доходности и риска, как обязательное условие достоверности ее результатов.
Завершающий раздел - "Управление как способ извлечения максимальных доходов недвижимости" - является самым большим по объему. Это закономерно, так как в качестве полноценного объекта управления недвижимость в нашей стране существует лишь с начала рыночных преобразований. Именно управленческие проблемы являются наиболее важными и наиболее сложными в этой сфере.
Необходимо отметить, что учебник представляет собой только первую часть учебного курса. Вторую часть составляет "Сборник задач и упражнений по экономике и управлению недвижимостью", выход которого планируется в ближайшее время.
Авторы сознательно уходили от упрощенного изложения материала, результатом которого могут быть не профессиональные знания, а "натаскивание" на примере отвлеченных схем или узкопрактических вопросов. Учебник рассчитан на студентов специальности "Экспертиза и управление недвижимостью" с присвоением квалификации "специалист по недвижимости", а также на студентов экономических факультетов, имеющих общетеоретическую экономическую подготовку, подготовку по вопросам менеджмента и обладающих начальными знаниями инженерных дисциплин, связанных с объектами строительства. Надеемся, что он окажется полезным для более широкого круга читателей, связанных с решением научных, учебно-педагогических и практических задач в сфере недвижимости.
Учебник с самого начала задумывался не как чисто теоретический курс, а как учебник-пособие, отражающий практический опыт, накопленный в России, в странах СНГ и за рубежом.
Авторы считают своим приятным долгом выразить глубокую признательность и искреннюю благодарность всем тем, кто оказывал помощь в его подготовке.
Активное участие в подготовке учебника приняли начальник отдела МНИИТЭП Э. А. Смирнова раздел 2.4. "Комплексная программа паспортизации жилищного фонда и формирования кадастра городских территорий (на примере г. Москвы)"; ген. директор акционерной страховой корпорации "СТРИНКОР" (г. Львов, Украина), канд. техн. наук И. Я. Погребной - раздел 7.2, гл. 7 "Налогообложение и страхование объектов недвижимости".
В качестве иллюстраций практического опыта зарубежных стран, главным образом, использовались материалы, представленные специалистами из Голландии. В предварительном обсуждении общей концепции учебника принимал участие профессорско-преподавательский коллектив кафедры "Строительной экономики" Технического Университета г. Тампере (Финляндия), возглавляемой профессором Раймо Салокангасом.
В гл. 2 "Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости" использованы материалы соискателя Кулакова К. Ю.
Первый опыт системного подхода к управлению недвижимостью, к тому же в форме учебного пособия, естественно, не может обойтись без недостатков. Авторы будут признательны преподавателям вузов, научным работникам, сотрудникам органов управления, предпринимателям, работающим на рынке недвижимости, за их замечания и предложения. Уверены, что это будет способствовать повышению качества последующих изданий.
|
