Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров Аналитические статьи
Немецкая деревня в Санкт-Петербурге - "Нойдорф-Стрельна"

Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров

Оригинал документа:
http://www.RIPS.ru/analit.phtml?id=8


Немецкая деревня в Санкт-Петербурге - "Нойдорф-Стрельна"

Кельбах Сергей Валентинович,
директор Агентства территориального развития
"Нойдорф-Стрельна"

Проект создания компактного поселения российских немцев в поселке Стрельна Петродворцового района г. Санкт-Петербурга, задуманный как Проект по возрождению существовавшей здесь ранее немецкой колонии Нойдорф, явился уникальным примером использования на практике принципов лежащих в основе методов системного управления, причем примененных в международном проекте, важнейшей частью которого в заключении являлось создание объектов недвижимости и последующее управление ими.
Уникальность данного Проекта была предопределена тем, что финансирование предусматривалось из федеральных бюджетов России и Германии, при этом также задействовались бюджет Санкт-Петербурга и бюджет Земли Баден-Вюртемберг (Германия) и, именно, поэтому в этом, не самом грандиозном по финансовым и градостроительным масштабам, проекте потребовалось предварительно смоделировать порядок разработки и создания всех необходимых элементов, составляющих всю конструктивную схему Проекта и предусмотреть все взаимосвязи их между собой. При этом, набор этих элементов или иначе состав задач, требующих разрешения в процессе реализации Проекта и их последовательность, должны были быть согласованными на Межправительственном Российско-Германском уровне. И только после того, как весь Проект был полностью смоделирован и одобрен всеми участниками проекта, было принято решение о начале его реализации.
Решающим факторам, повлиявшим на принятие решения о возможности реализации Проекта, явилось, в первую очередь то, что разработчиками была предложена всем заинтересованным сторонам и в России и Германии принципиально новая схема управления подобного рода проектами, а именно, через специально созданную для этого структуру, причем в равной степени подотчетную всем участвующим сторонам. И был предложен четкий и ясный механизм организационного управления и управления финансовыми средствами, который позволял правительственным экспертам оценить возможность контроля за Проектом в любой временной точке его развития, а также возможность внесения корректив, в случае необходимости, на любом этапе его реализации.
Но, сначала немного из 300-летней истории Санкт-Петербурга, и из почти 200-летней истории Стрельнинской немецкой колонии и, собственно, о самом Проекте.
Создаваемая Петром I, новая столица Российской империи строилась работным людом со всей России и, конечно же, как на срезе представляла собой все многообразие народов и наций проживающих на ее территории. Но и тогдашняя Москва представляла собой то же самое, однако особенность Петербурга выразилась в том, что здесь на берегах Невы слились и перемешались два встречных людских потока, один с востока из глубин России, а другой с запада из европейских стран, причем самых разных стран и самых разных сословий. В последствии, именно это обстоятельство и предопределило создание особого петербургского менталитета, который так разительно отличается от других городов России. Безусловно, выходцы из европейских стран несли с собой новый уровень ремесла, новые для России инженерные решения, новые способы производства и, именно, поэтому в Петербурге в 18 и начале 19 веков наблюдался качественный прорыв в производстве, в градостроительстве, в судостроении. При этом следует отметить, что наибольшее количество прибывающих из Европы были выходцами из Германии.
Стрельнинская немецкая колония была создана в 1809 году, когда на землях, предоставленных Великим князем Константином поселились первые 8 семей прибывших из Германии, в 1810 году к ним добавилось еще 20 семей, доведя общее количество жителей до 246 человек. Имея весьма удачное географическое положение, а также наличие дорог, воды и лесов Стрельнинская колония весьма успешно развивается. Первоначально колония жила исключительно земледелием, однако после строительства в 1857 году бароном Штиглицем Петергофской железной дороги, Стрельна стала популярным местом отдыха петербуржцев, в том числе и столичных знаменитостей, и колонисты стали получать значительные доходы сдавая свои дома под дачи. А после того как Стрельнинская колония в 1881 году выкупила земли, на которых она располагалась, у тогдашнего владельца Великого Князя Константина Николаевича стала проявляться сила как будто таившаяся до сих пор. С 80-х годов 19-го века, благодаря инициативе деятельных колонистов, возник целый ряд учреждений, поднявших колонию высоко над уровнем окружающих ее финских деревень. В 1875 году в Стрельне была учреждена ссудно-сберегательная касса, в 1901 году основана Стрельнинская похоронная касса. В феврале 1908 года в колонии был организован любительский оркестр и, как отмечают хроники, три раза имел честь играть в присутствии Его Величества. В июне 1909 года, при поддержке князя Львова, было создано вольное пожарное общество из 18 дружинников. На реке Стрелка была устроена лодочная станция для многочисленных дачников, на земле колониста Бреннера был возведен циклодром "Петроградского Стрельнинского спортивного общества". К началу XX века в колонии проживало уже более 650 человек и она стала играть заметную роль в обществе, а в 30-е годы, в период коллективизации здесь возник передовой немецкий колхоз "Роте Фане", который просуществовал до августа 1941 года.
После начала Великой Отечественной войны, начались сталинские репрессии над целыми народами, которые объявлялись предателями и пособниками фашистской Германии и, в особенности, все этнические немцы, независимо от возраста и предыдущих заслуг, проживавшие в Советском Союзе, были объявлены врагами советского народа и подлежали насильственному переселению из европейской части в Сибирь и Казахстан, что и было сделано с сотнями тысяч людей. Однако стрельнинских колонистов ждало еще более страшное испытание, стремительно наступавшие фашистские войска уже 15 сентября 1941 года захватили Стрельну, а при попытке форсировать реку Стрелка дома немецкой колонии были подвергнуты артиллерийскому обстрелу. А в феврале 1942 года уже фашистское командование дало колонистам на сборы 24 часа, вывезло их в Красное Село, затем погрузило в вагоны и вместе с тысячами других жителей пригородов Ленинграда и отправило в Германию. А колонию разорили и сожгли.
И только после выхода Указа Президента Российской Федерации " О реабилитации репрессированных народов" появилась возможность возрождения немецкой колонии под Петербургом, как важной составной части петербургского этноса, петербургской культуры и петербургской истории. Так как немцы, со дня его основания и на протяжении всей 300-летней истории Санкт-Петербурга постоянно вносили в формирование его внешнего облика и внутреннего духовного состояния города свой особый и неповторимый вклад.
В связи с тем, что проект должен был представлять собой комплекс малоэтажной жилой застройки для семей российских немцев из Казахстана и других стран СНГ, он должен был содержать объекты полифункционального общественно-бытового и культурно-образовательного назначения, а также зону промышленных предприятий, необходимую для обеспечения занятости переселенцев. Агентству необходимо было разработать и согласовать этот комплекс с учетом существующих градостроительных норм. И, причем, так как комплекс предполагалось разместить на свободной от застройки и инженерно не обустроенной территории, это повлекло за собой необходимость полного инженерного обеспечение участка застройки. Кроме того, требовалось отобрать семьи переселенцев из Казахстана и других стран СНГ, причем тех кто в силу профессиональных навыков сможет быть востребованным в новой для себя среде (глупо было бы приглашать Санкт-Петербург 50 семей доярок и сельских механизаторов и рассчитывать на то, что они будут востребованы по специальности), организовать их переезд и последующую их адаптацию в новых для себя условиях.
Изначально была разработана и согласована схема договоров, обеспечивающих правовую конструкцию проекта (Рис. 1). В основе схемы специально созданный исполнитель проекта - ООО "Агентство территориального развития Нойдорф-Стрельна", которое явилось единым управленческим ядром Проекта через которое участники проекта - Правительства Германии и России осуществляли как финансирование мероприятий определенных за каждой стороной, так и оперативное управление в ходе реализации Проекта. Таким образом, наличие единого управленческого органа позволяло более сбалансированно осуществлять продвижение проекта, и в случае, возникновения незапланированных ситуаций, будь то финансовые, политические или организационные, появлявшихся у одной стороны, за счет изменения акцентов при выполнении мероприятий закрепленных за другой стороной, давало возможность не останавливаться по ходу Проекта. И, именно, благодаря единой управленческой структуре существенных изменений в видах работ или мероприятий закрепленных к финансированию за каждой из сторон первоначально, в процессе реализации Проекта удалось избежать.


Рис. 1. Система договорных обязательств по проекту

Следом была разработана и утверждена Схема системы счетов для реализации платежей немецких и российских бюджетных средств (Рис. 2). Она также предусматривает работу через единый орган - через Агентство территориального развития Нойдорф-Стрельна, которое аккумулирует на своих счетах средства из всех источников, а затем направляет их на финансирование конкретных мероприятий закрепленных за каждой из сторон. При этом финансовые потоки не перемешиваются между собой и российские средства направляются на финансирование только мероприятий, закрепленных за российской стороной, а немецкие - только за немецкой. Контроль за использованием немецких средств было предложено осуществлять через находящегося при Агентстве специального немецкого консультанта (координатора), обладающего правом разрешительной подписи на немецкие средства (рис. 2).


Рис. 2. Структура счетов для реализации платежей через немецкую и российскую бюджетные системы

В 1998 и 1999 годах Агентство последовательно проверяли на предмет целевого использования средств Счетная палата Государственной Думы Российской Федерации и Рехнунг Камера (Счетная палата) Бундестага ФРГ и в результате обеих проверок было отмечено строгое соблюдение порядка использования средств.
В этом Проекте Агентству была отведена не просто роль Застройщика территории, а именно, роль создателя всей конструкции Проекта, а затем Исполнителя. Поэтому Агентству уже на начальном этапе потребовалось разработать и согласовать со сторонами, участвующими в Проекте, следующие технические документы, которые и составили его конструктивную схему, включающую:
- концепцию по отбору переселенцев и проведению переселения,
- концепцию создания собственности в жилых домах,
- концепцию размещения промышленных предприятий, включая их финансирование,
- концепцию содержания и эксплуатации поселка,
а также:
- календарный график совместной реализации программы,
- график совместного финансирования программы,
- технические задания на разработку проектов жилых домов и объектов социально-бытового назначения.
И, именно, благодаря тому, что конструктивная схема Проекта была предварительно детально разработана, никакие политические или финансовые потрясения не помешали реализовать 1-ю очередь проекта, т. е. выполнить полное инженерное обеспечение территории застройки, построить жилые дома для первых 50 семей (сейчас в поселке Нойдорф уже проживает более 250 человек), открыть кредитную линию для тех переселенцев кто создает свой бизнес. И это, несмотря на то, Правительство России за период с 1996 года менялось четыре раза, произошла смена Администрации Санкт-Петербурга, и даже для нового курса нового Правительства Германии разработанная конструкция Проекта оказалась приемлемой, и оценив это немецкие чиновники выполнили обязательства принятые на себя их предшественниками.
Таким образом, 300-летний юбилей Санкт-Петербург встречает с еще одной восстановленной своей частицей - с поселением российских немцев Нойдорф, где чтят обычаи своих предков и своей новой Родины.

Журнал "Недвижимость: экономика, управление"


РООС © 2004<<< Назад
,
, ,