Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров

  Аналитические статьи / Три века строительства Санкт-Петербурга: история и современность

Три века строительства Санкт-Петербурга: история и современность

Лев Моисеевич Каплан,
доктор экономических наук, профессор, академик
заслуженный экономист РФ, почетный строитель РФ
Директор "Союзпетростроя"

Три столетия, в течение которых возводился Санкт-Петербург, можно условно разделить на три периода: дореволюционный; годы советской власти (1917-1991 г.г.) и период реформ (1991-2003 г.г.). Такое деление условно не только потому, что они несопоставимы по их длительности, но и в связи с тем, что внутри каждого из них (особенно дореволюционного) можно выделить еще целый ряд самостоятельных периодов становления и развития города. Мы сознательно соотносим принятую периодизацию с политическими событиями в истории России и Санкт-Петербурга, ибо коренные изменения общественно-политического строя в сильной мере влияли как на архитектурный облик города, так и на организацию инвестиционно-строительных процессов.
Сразу же подчеркнем, что влияние политических процессов на архитектурный облик Санкт-Петербурга, особенно во второй период его строительства, ощущалось существенно слабее, чем скажем, в Москве. За годы Советской власти центральная часть Ленинграда ветшала, но существенно не перестраивалась, в то время как в столице она коренным образом изменилась. Само основание и первоначальное развитие Санкт-Петербурга тесно связано с политическими событиями XVII - начала XVIII века и, в первую очередь, с деятельностью Петра Великого. В 1617 г. по Столбовскому миру Россия утратила исконно принадлежавшие ей территории по берегам Балтийского моря, в том числе и вдоль Невы. Петр Первый прекрасно понимал, что для выхода в Европу необходимо было их вернуть - хотя бы Невские берега и выход в Финский залив. Санкт-Петербург был основан в самом начале Северной войны (1700-1721 г.г.). Исторические факты, относящиеся к основанию Санкт-Петербурга, широко известны. Как фортификационное сооружение 27(16) мая 1703 г. была заложена Петропавловская крепость, затем в 1704 г. на противоположном берегу Невы - Адмиралтейская крепость и в том же году - Кроншлотская крепость, возникшая на искусственном острове-форте. В 1712 г. Санкт-Петербург стал имперской столицей России, что ознаменовало начало коренного преобразования государственного и экономического устройства всей страны.
Много героических и трагических страниц связано со становлением и развитием нового города на Неве. Необходимо подчеркнуть, что с самого начала Петр замышлял свое детище как европейский город, который должен был развиваться по единому плану. Особенно следует отметить в этой связи деятельность "генерал-архитектора" Жана-Батиста Леблона, который в 1716 г. разработал проект градостроительной планировки Санкт-Петербурга - композицию в виде громадного эллипса, внутри которого располагались площади и системы взаимно перпендикулярных улиц. Такая планировка исходила из идей "идеального города", выдвинутых теоретиком итальянского возрождения. Неповторимая архитектура города тесно связана с именами многих великих зодчих. Характерно, что, изучая многие исторические источники, мы практически не встречали имена строителей (подрядчиков). Конечно, город создавался и архитекторами, и проектировщиками, и строителями, но главным руководителем любой стройки был архитектор, указания которого строго выполнялись.
К началу XX века Санкт-Петербург стал один из крупнейших городов мира, причем не только по численности населения (он занимал четвертое место после Лондона, Парижа и Константинополя), но и по промышленно-коммерческому потенциалу. В городе действовало более тысячи заводов и фабрик, 78 банков, 17 трамвайных маршрутов и т.д.
В годы революций 1917 года, Гражданской войны и разрухи Петроград (с 1924 г. - Ленинград) перенес сильные потрясения. Достаточно сказать, что с 2,4 миллионов в 1917 г., численность населения к началу двадцатых годов уменьшилась до 740 тысяч человек. Только с началом "Новой экономической политики" в 1924-1925 гг. началось оживление строительства, в основном связанное с восстановлением промышленности, а также с возведением жилых домов, которые строились, в основном, по типовым проектам. Огромный ущерб городу был нанесен в годы блокады 1941-1944 г.г., однако уже к 1950 г. восстановление городского хозяйства было завершено.
Особо следует отметить период массового жилищного строительства после создания "Главленинградстроя" (1955 г.) и в его составе шести домостроительных комбинатов. Критикуя массовое однотипное строительство (такие дома в народе назвали "хрущовки"), которое сегодня вызывает много проблем, следует ради справедливости отметить, что в семидесятые-восьмидесятые годы в городе строилось ежегодно по 2 млн. кв. метров жилья, а общий объем жилья возрос с 17 млн. кв. метров в 1941 г. до 90 млн. кв. метров в 1990 г.: построены стадионы, гостиницы, дворцы культуры, 4 линии метро, ряд промышленных предприятий и т.д. и т.п.
Для характеристики этого, по нашей периодизации, второго периода строительства города следует отметить, что главная роль перешла к строителям (была создана мощная подрядная строительная отрасль и промышленность строительных конструкций и материалов), а архитекторы вынуждены были подчиниться тем требованиям, которые диктовали конструкторы-проектанты и промышленная типизация зданий и сооружений. При этом в строительной отрасли полностью господствовала жесткая административно-командная, линейно-штабная система управления. Но все же еще раз подчеркнем: в этот период в исторической части города было много построено и сравнительно немного разрушено и модернизировано, ибо все массовое строительство осуществлялось на окраинах.
С началом рыночных преобразований в стране (начало девяностых годов) командно-административная система со строительными главками, министерствами и т.п., а также генеральный план развития Ленинграда (1986 г.) остались в прошлом. Начался новый, современный для нас период развития города, его архитектуры, экономики, организации и управления инвестиционно-строительным процессом. И это, безусловно, связано с переходом от планово-распределительной, полностью огосударствленной к рыночной экономике. Поскольку это означало переход к принципиально другому общественно-политическому и хозяйственному укладу жизни, то такой процесс не мог не быть сложным, болезненным, противоречивым и избавленным от ошибок и трудностей. В инвестиционно-строительной сфере становление рыночных отношений проходило с начала девяностых годов весьма жестко и, можно сказать, "обвально".
Во-первых, вместе с командной экономикой рухнула и вся линейно-штабная система управления инвестициями и строительством - Госплан, строительные министерства, Главки (в том числе и вышеупомянутые в Санкт-Петербурге). Строительные компании получили вместе со свободой действий и всю ответственность за свою работу - поиски инвесторов, партнеров, ресурсов, кредитов и т.д.
Во-вторых, в 1992-93 г.г. строительная отрасль была включена в число первоочередных при приватизации государственных и муниципальных предприятий. При этом, те строительные тресты, которые еще ранее (в 1989-90 г.г.) перешли на аренду с правом выкупа имущества, получили возможность образовать акционерные общества закрытого типа (ЗАО или ООО), причем все работники стали акционерами своих трестов. Таких трестов в Петербурге оказалось 80 % от общего числа. Остальные 20 % преобразовывались в акционерные общества открытого типа, хотя практически никакой эмиссии акций и их свободной продажи не было.
В-третьих, наряду с приватизацией происходил болезненный процесс разукрупнения строительных трестов, т.е. предоставление самостоятельности их структурным подразделениям.
В-четвертых, произошли коренные изменения в источниках инвестиций. Резко уменьшилось бюджетное финансирование строительства, возросли частные, в том числе иностранные инвестиции, а также средства населения.
В-пятых, стала создаваться и развиваться инфраструктура рынка - коммерческие банки, биржи, риэлтерские компании и т.п.
Наряду с приватизированными компаниями в виде акционерных обществ, на рынке стали возникать и частные строительные компании, которые также регистрировались как закрытые акционерные общества.
Строительные компании сравнительно быстро адаптировались в рыночных условиях, так как строительство является одной из наиболее рыночных отраслей, ибо для начала и развития строительного дела (особенно специальных работ - отделочных, электромонтажных, сантехнических и т.п.) не требуется, как правило, производственных площадей, а практически все необходимое можно купить на рынке.
Переход к рыночной экономике в инвестиционно-строительной сфере имел как положительные, так и отрицательные последствия. К положительным результатам следует отнести существенное улучшение качества работы строительных предприятий, а также качества их продукции. Многие строительные организации вынуждены были, приспосабливаясь к рыночным условиям, менять свой профиль. Наиболее частые случаи такого преобразования произошли с трестами, перешедшими от промышленного к жилищному строительству, ибо оно было востребовано рынком. К положительным явлениям реформ можно также отнести и повышение роли архитекторов, которые стали тесно взаимодействовать с конкретными строительными компаниями, в результате чего была сломлена унылая типизация строительства и созданы архитектурно оригинальные объекты как жилищного, так и коммерческого назначения.
Появились и многочисленные частные архитектурные и, в основном, архитектурно-проектные компании, работающие по заказам инвесторов и строителей. В Санкт-Петербурге за годы реформ, особенно за последние 7 лет, построено много прекрасного жилья с новой архитектурой и планировкой квартир. При этом, построенные дома предназначены для различных слоев населения - от элитных до домов для среднего класса. Построены новые торговые комплексы, ряд крупных коммерческих, транспортных и промышленных объектов, восстановлен ряд храмов. К сожалению, в Петербурге не строились так называемые социальные дома, в результате чего очередь на получение жилья практически не двигается.
Строительная отрасль стала более устойчивой к колебаниям рыночной конъюнктуры. После известного дефолта в августе 1998 г. первыми оправились и стали набирать темпы роста именно строительство и промышленность стройматериалов. Предприятия стройиндустрии быстро заменили своей продукцией ранее господствующий импорт, ибо за годы реформ модернизировали свое производство, улучшили качество продукции и услуг. Например, если до 1998 г. около 70 % отделочных материалов были импортными, то в 2001 г. их доля снизилась до 30 %, а остальное место на рынке заняли российские производители.
В строительстве стал быстро развиваться малый бизнес. По данным Петербургкомстата, структура строительных организаций и объемов выполненных в 2000 г. работ характеризовались следующими параметрами (табл. 1 - 2):

Табл. 1. Подрядные работы, выполненные собственными силами
.Млн. рублейВ % к итогу 2000 г.
Итог 2000 года218837,1100
в т.ч. по формам собственности:
государственная1091,25
муниципальная100
смешанная российская3219,114,7
частная16587,576
иностранная605,22,8
общественная2,10
совместная межгосударственная3221,5

Табл. 2.Объем подрядных работ, выполняемый компаниями в зависимости от численности работников
.Всего организацийв т.ч. с численностью работников (чел.)
до 100101 - 200свыше 200
всегов % к итогувсегов % к итогувсего в % к итогу
Итог114381129699,8700,6720,6
в т.ч. по формам собственности:
государственная224211944294
муниципальная2525100----
смешанная российская2362139073167
частная106501054499590,6470,4
иностранная44100----
общественная33100----
совместная межгосударственная296296100----

Отрицательным последствием перехода к рыночной экономике является общий спад объемов инвестиций, подрядных работ и ввода в действие объектов, особенно промышленного назначения. Это явилось следствием как объективных причин, связанных с общей структурной перестройкой экономики, так и просчетами и ошибками в ходе реформ. К объективным причинам относится коренная перестройка источников инвестиций, связанная с резким снижением объема и доли бюджетного финансирования. Если до 1989-90 г.г. практически все инвестирование происходило за счет средств государственного бюджета, то с начала и по ходу реформ эта доля неуклонно снижалась, что видно из табл. 3.
Характерны в этом отношении объем и динамика жилищного строительства. Если в конце 80-х годов в городе вводилось в эксплуатацию 2,0 - 2,2 млн. кв. м. общей площади домов на 40 - 42 тысячи квартир, то в годы реформ объем жилищного строительства снизился вдвое, причем неравномерно по годам. Резко изменились источники инвестиций в жилищное строительство (рис.1).

Табл. 3. Распределение инвестиций в основной капитал по источникам финансирования (по данным Петербургкомстата)
Годы199319941995199619971998199920002001
Всего (%)100100100100100100100100100
из них финансируемых за счет:
федерального бюджета РФ292313131243618
регионального бюджета24171217710141511
централизованных внебюджетных инвестиционных фондов110,40,5-40,311
бюджетного фонда государственной поддержки приоритетных отраслей-0,20,10,20,1----
собственных средств предприятий385353495053464543
средств населения00,10,10,40,20,20,10,10,1
средств совместных предприятий и иностранных фирм86131322----
кредитов банков-----1111106
заемных средств других организаций------1652
прочих источников-----18101819


Рис. 1 Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге по источникам финансирования в 1992-2001 годах, тыс. кв. м
(по данным Комитета по строительству)

Следует отметить, что жилье, построенное в 1996-2001 г.г. качественно отличается от того, что было построено в 80-е и в начале 90-х годов по уровню комфортности, общей площади квартир, архитектурному облику. Если в 1990 г. средний размер квартир составлял 57,3 кв. м., то в 2000 г. - 71,2 кв. м. В последние годы возрастают и объемы строительства коммерческой недвижимости (табл. 4).

Таблица 4. Ввод в действие новых предприятий розничной торговли и общественного питания
.19901991199219931994199519961997199819992000
Торговые предприятия (ед.)44-59149116813
Их торговая площадь (тыс.кв.м.)3,43,1-2,513,913,63,88,66,19.918,0
Предприятия общественного питания (ед.)5728173-11242-
в них мест604121751421420-1560388335436-

Значительными были преобразования организационных форм строительных компаний и методов управления ими. В Санкт-Петербурге в процессе рыночных преобразований сложилась определенная система участников инвестиционно-строительной сферы. Практически все жилищное и в большей степени строительство коммерческих объектов начинается с процедуры прохождения конкретного инвестиционного предложения через городскую инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК). Очевидно, что каждый участник рынка должен выполнять свои функции. Однако, в Санкт-Петербурге, в силу объективных и субъективных причин, многие функции совмещаются, переплетаются в одной компании, которая может быть и инвестором, и заказчиком, и генподрядчиком, и продавцом своей продукции, и даже эксплуатирующей компанией.
По-видимому, это временное явление, поскольку многие структуры еще только начинают обособляться и специализироваться на определенном секторе рынка.
К субъективным причинам можно отнести силу инерции прежних структур и методов управления. Кроме того, ряд крупных компаний в условиях нестабильности цен на ресурсы стремятся иметь свое производство.
Одной из основных форм управления крупными компаниями в Санкт-Петербурге являются холдинги (корпорации), в которых выделяются строительные комплексы, производство строительных материалов, машинные парки, проектные подразделения, подразделения продажи и эксплуатации жилья и т.п. Нередко такие подразделения выделяются в дочерние компании, а сам холдинг (материнская компания) выполняет функции инвестора, застройщика, генподрядчика (управляющая компания), проектировщика, комплектации объектов, предоставления оборудования (машинный парк) и др. Уровень централизации функций управления и доля акций материнских в дочерних компаниях в разных холдингах различны (от контрольного пакета акций до полного владения).
Таким образом, в Санкт-Петербурге сложились как бы три рынка: инвестиций, подрядных работ и недвижимости. Каждый из них имеет свои особенности, во многом отражающие специфику переходного периода к рыночной экономике. В отношении рынка инвестиций следует подчеркнуть своеобразие финансирования жилищного строительства. Практически все жилье в городе строится из внебюджетных источников и в основном за счет средств граждан (рис. 1), выступающих в качестве "дольщиков" или, точнее, соинвесторов. Подавляющее большинство граждан приобретает квартиры для себя, оформляя после сдачи дома в свою собственность. Интересы дольщиков очень слабо защищены (страхование, судебная практика и т.п.).
В инвестиционной сфере Санкт-Петербурга практически не задействован Земельный кодекс РФ: сохраняется "распределительный" принцип предоставления "пятен застройки"; земельные участки, принадлежащие городу, не продаются в собственность застройщиков; запрещена передача права аренды земли третьим лицам, передача в залог и т.п. Это препятствует использованию кредитов банков, появлению рынка земли, притоку иностранных инвестиций и, в конечном счете, развитию рынка инвестиций. Для решения этой проблемы необходимо создание в городе правил градостроительного регулирования, зонирование земель, создание процедуры продажи в собственность земельных участков, в том числе иностранным компаниям. Вся юридическая основа для этого есть, нужно политическое решение органов городской власти.
Что касается рынка подрядных работ, то здесь необходимо развитие конкурентной среды, основанной на тендерных процедурах. Рынок недвижимости, особенно жилищной, в Санкт-Петербурге также своеобразен: в отношении "первичной" недвижимости преобладают (до 90% всех продаж) реализация квартир самими застройщиками, а на "вторичном" рынке - риэлтерскими компаниями.
В заключение необходимо отметить все возрастающую роль бизнес-сообществ в решении проблем инвестиционно-строительной сферы города.
Крупнейшим бизнес-сообществом является Санкт-Петербургский Союз строительных компаний, который к началу 2003 года объединил 370 компаний (рост за 7 лет в 10 раз) различного профиля (рис. 2).


Рис. 2. Структура Санкт-Петербургского Союза строительных компаний

Такой диверсифицированный состав Союза позволяет решать многие проблемы силами этого бизнес-сообщества во взаимодействии с Ассоциацией коммерческих банков, Союзом архитекторов и другими общественными организациями и, естественно, органами государственной власти Санкт-Петербурга.
Краткий исторический очерк строительства Санкт-Петербурга за 300 лет свидетельствует и о преемственности поколений архитекторов и строителей. Нынешнее их поколение продолжает вносить свой вклад в облик нашего великого и неповторимого города, который в последние 6 - 7 лет переживает настоящее возрождение. Ныне, в торжественные дни трехсотлетия Санкт-Петербурга, оглядываясь на его прошлое и с доверием относясь к его будущему, мы можем сказать вместе с поэтом, посвятившим ему так много вдохновенных стихов:
Красуйся, град Петров, и стой
Неколебимо, как Россия!

Журнал "Недвижимость: экономика, управление"

В начало страницы || Версия для печати

E-mail: info@rips.ru

При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.rips.ru

,
О РООС
НОВОСТИ
ЖУРНАЛ РООС
АНАЛИТИКА
УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКАЯ РАБОТА
ЗАКОНЫ



Сделано вручную
поддержка
LRB.ru
дизайн
suNИrize

, , www.ulc.ru лицензия ремонт военной техники;Бойлер электрический 200 л tssplus.com.ua, ,