Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров Аналитические статьи
Модель конкордации календарных планов, разрабатываемых для управления недвижимости в течение жизненного цикла

Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров

Оригинал документа:
http://www.RIPS.ru/analit.phtml?id=3


Модель конкордации календарных планов, разрабатываемых для управления недвижимости в течение жизненного цикла

д.т.н., проф. Болотин Сергей Алексеевич
Санкт-Петербургский государственный
архитектурно-строительный университет

Известно, что планирование является общей функцией управления. В большинстве случаев, связанных с управлением недвижимостью в течение жизненного цикла, эта функция реализуется через календарное планирование, результатом которого является создание различного рода и назначения календарных планов (КП).
Системообразующей доминантой календарного планирования является тезис о том, что "…каждый субъект рынка действует в своих собственных интересах…" [1]. Например, для инвестора, как главного субъекта управления, недвижимый объект необходим для удовлетворения собственных интересов, получаемых либо от блага (проживание, отдых и т.п.), либо от продажи (коммерческая деятельность), либо от извлечения дохода (предпринимательская деятельность). Если считать, что стоимость любого блага соответствует некоторой альтернативной оплате, например, через аренду, то в общем случае интерес инвестора можно свести к извлечению дохода (продажа объекта - это единовременный доход). Из этого следует, что потребность инвестора в приобретении объекта недвижимости инициирует все последующие действия (поиск заказчика, подрядчика и инженерной организации, заключение и исполнение договора строительного подряда) [1].
Приведем список важнейших КП, разрабатываемых в течение жизненного цикла недвижимости.
  • Инвестиционный план, разрабатываемый в составе бизнес-плана инвестиционного строительного проекта.
  • Календарный план проекта организации строительства, разрабатываемый в составе проектно-сметной документации.
  • Календарный график проекта производства работ, разрабатываемый подрядными организациями.
  • Календарные планы производства ремонтно-строительных работ, разрабатываемые на стадии эксплуатации недвижимого объекта.
  • Календарный план реконструкции недвижимого объекта, разрабатываемый с целью ликвидации морального и физического износа, а также переориентации объекта на более эффективное использование.
Календарные планы разрабатываются на разных стадиях управления, различными исполнителями и в интересах различных субъектов управления. Однако, с точки зрения объекта управления и динамики его развития в течение жизненного цикла (строительство и эксплуатация зданий и сооружений), календарные планы должны быть представлены в виде определенной системы, в которой отдельные календарные планы должны трактоваться как взаимосвязанные элементы общей системы календарного планирования. При такой постановке возникает естественная необходимость в формировании согласованных требований к связям между элементами. Согласованность календарных планов (в первую очередь смежных) должна определить их иерархичность (соподчиненность), учет интересов различных субъектов управления (через систему критериев) и преемственность (генезис) в дальнейшем развитии. Семантика термина "согласование" вполне отражает существо поставленного вопроса, однако, данный термин широко применяется в другом смысле, а именно: в смысле получения разрешения у некоторой согласующей организации. Поэтому в дальнейшем нами используется синоним этого термина - конкордация календарных планов.
Любой план трактуется как модель, прогнозирующая будущий процесс, явление, результаты и т.п. Насколько адекватно модель будет отображать будущее состояние? Это вопрос, который с одной стороны является предметом практики, а с другой является предметом соглашения (конвенции) о выборе модели. Поэтому и предлагаемая нами модель с одной стороны базируется на известной практике календарного планирования, а с другой на предлагаемых мероприятиях, принятие которых является сугубо конвенциальным.
Рассмотрим основные моменты по формированию инвестиционного плана, разрабатываемого в составе бизнес-плана инвестиционного строительного проекта. Этот план разрабатывается инвестором-заказчиком, целевой установкой которого является создание или приобретение (покупка) недвижимого объекта в момент времени S по цене C с целью получения дохода от его эксплуатации v(t), определяемого диапазоном от S до F (соответствующая графическая интерпретация показана на рис. 1).


Рис. 1. График затрат и доходов инвестора-застройщика

Предполагая неотрицательность чистого дисконтированного дохода (NPV), определяемого относительно принимаемого нулевого момента времени, ограничение на цену объекта будет определяться следующим неравенством:

где a = 1 + Е - индекс доходности, определяемый нормой дисконта, устанавливаемой инвестором-заказчиком.
Таким образом, по формуле (1) инвестор-заказчик определяет верхнюю границу цены за объект недвижимости. В организационном плане возможны следующие основные варианты приобретения недвижимого объекта к моменту начала эксплуатации:
  • покупка;
  • покупка и реконструкция;
  • новое строительство.
Не нарушая общности поставленного вопроса, рассмотрим ситуацию, связанную с новым строительством, организацию которого осуществляет другой субъект управления - технический заказчик (термин используемый правительством Москвы [2]). Инвестор-заказчик передает в доверительное управление техническому заказчику необходимый и достаточный капитал с целью преобразования его в недвижимый объект. Цена объекта на момент начала эксплуатации определяется соответствующим договором, заключение которого должно быть, как правило, реализовано на основе конкурсной процедуры. Поскольку важнейшим обязательством инвестора-заказчика является своевременное финансирование, то основой конкурсных предложений технических заказчиков должны стать предлагаемые ими календарные планы и соответствующие им инвестиционные денежные потоки, по форме показанной на рис. 2.


Рис. 2. График затрат и доходов технического заказчика

Каждое конкурсное предложение должно удовлетворять следующему условию:

где сi(t) - инвестиционный план i-го конкурсного предложения. Таким образом, на данном этапе инвестор-заказчик определяет момент сдачи объекта S, норму дисконта Е и предельную цену С. Победитель конкурса, при прочих равных условиях, устанавливается по критерию min Ci, который в свою очередь рассчитывается по представленному плану финансирования ci(t). Положительным результатом, от реализации конкурсной процедуры, для инвестора-заказчика будет увеличение внутренней нормы доходности инвестиционного строительного проекта. На следующем этапе технический заказчик, получивший право и заключивший договор с инвестором-заказчиком, осуществляет организацию проектно-изыскательских работ (ПИР) и их оплату по цене Р. В рамках ПИР, в частности, разрабатывается сметная документация и осуществляется календарное планирование в составе проекта организации строительства (ПОС). Динамика распределения сметных затрат во времени определяется календарным планом строительства, который может иметь форму графика капитальных вложений или, что тоже самое, форму инвестиционного денежного потока, цену которого на момент S необходимо определить из совместного рассмотрения затрат на проектирование и строительство, как показано на рис. 3.


Рис. 3. График затрат на проектирование и строительство

На данном этапе основной экономической функцией технического заказчика является трансформация финансовых ресурсов инвестора-заказчика в нематериальный актив в форме ПСД и далее в материальный актив в форме создания основного фонда, то есть недвижимого объекта. Таким образом, экономическим интересом технического заказчика является максимизация дополнительного процента дохода на инвестируемый капитал r->max. Календарное планирование, проводимое на данном этапе проектировщиком, позволяет техническому заказчику оптимизировать итоговый денежный поток за счет рациональной организации проектных p(t) и строительных работ во времени z(t). С учетом этого на данном этапе в интересах технического заказчика решается следующая оптимизационная задача календарного планирования:

Решая интегральное уравнение (3), относительно функций p(t) и z(t), определяем предельные цены по проектированию P(S-T) и строительству Z(T) по следующим формулам:

При организации торгов по выбору проектировщика и подрядчика, технический заказчик, как организатор торгов, может установить соответствующие предельные цены и провести выбор исполнителей по критериям min Pj и min Zk, в которых j и k - это порядковые индексы, определяющие перечисления множества предложений от проектных и строительных организаций. В этом случае технический заказчик дополнительно максимизирует процент дохода на управляемый им инвестиционный капитал.
На подготовительном этапе строительства генеральная подрядная организация разрабатывает проект производства работ (ППР). Можно считать, что на момент начала проектирования ППР, в основном, известными являются следующие характеристики календарного плана строительства [3]:
  • состав (виды) работ;
  • топология (последовательность, сетевой граф) их выполнения;
  • график оплаты (финансирования) работ;
  • договорные цены работ и правила их корректировки;
  • сроки выполнения работ.
Основной процедурой данного этапа проектирования КП является распределение конкретных производственных ресурсов по видам работ, в частности ресурсов типа "мощность". Обычно, для выполнения работы требуются активные ресурсы, определяющие продолжительность работы, и пассивные ресурсы, время работы которых зависит от продолжительности работы активных ресурсов. Расчет оптимального соотношения числа активных и пассивных ресурсов, с учетом цен и тарифов по их оплате, является основой для минимизации себестоимости выполняемых подрядчиком работ. Календарные планы производства ремонтно-строительных работ, разрабатываемые на стадии эксплуатации недвижимого объекта, по своим особенностям мало чем отличаются от соответствующих планов, разрабатываемых в составе ППР строительного периода.
Календарное планирование, проводимое для целей реконструкции недвижимого объекта, отличается от соответствующего планирования нового строительства в основном спецификой технологии ремонтно-строительных работ, не организационно-экономическими характеристиками. Поэтому, описанная выше, модель конкордации календарного планирования применима и для этого периода, тем более, что в нормативном плане термин "строительство" включает в себя как новое строительство, так и капитальный ремонт, и реконструкцию. Общая схема, определяющая оптимизационные характеристики календарных планов, разрабатываемых в течение жизненного цикла недвижимого объекта, показана в табл. 1.

Таблица 1. Оптимизационные характеристики календарных планов, разрабатываемых в течение жизненного цикла недвижимого объекта.
№ п/пНаименование этапа разработки КПРазработчик КПОсновной критерий оптимизацииОсновной источник оптимизации КП
1.Бизнес-план инвестиционного строительного проектаИнвестор-заказчикЛимитирование цены и сроков создания объекта недвижимостиТехнико-экономический анализ КП операционного периода
2.Организация торгов по выбору технического заказчикаПретенденты на выполнение функций технического заказчикаМинимизация цены создания объекта недвижимостиАнализ множества КП в составе оферт
3.Разработка проектно-сметной документацииТехнический заказчик (по строительству)Максимизация внутренней нормы доходностиВарьирование временными характеристиками КП
4.Организация торгов по выбору подрядчика (генерального)Претенденты на заключение договора подрядаМинимизация цены строительстваАнализ множества КП в составе оферт
5.Разработка проекта производства работПодрядчикМинимизация себестоимости строительстваВарьирование ресурсораспре-делением в КП
6.Организация и проведение работ по текущим ремонтам на объектеСлужба технической эксплуатации объектаМинимизация себестоимости ремонтовВарьирование организационно-технологическими и экономическими факторами КП
7.Организация и проведение работ по выборочным капитальным ремонтам
8.Организация и проведение работ по комплексному капитальному ремонту или реконструкции объектаТехнический заказчик (по реконструкции)Повторение (в основном) п/п 1 - 5

Представленная в табл. 1 систематизация интересов всех основных субъектов управления недвижимым объектом базируется на четком разделении (специализации) функций и их выполнении на основе соответствующих организационных процедур и договорных обязательств. И, как видно из схемы, одним из доминирующих инструментов для достижения желаемых результатов является календарное планирование, которое должно строиться на оптимизационной основе.
Определенной альтернативой предлагаемой системе конкордации календарных планов является разработка универсального оптимизационного метода. На наш взгляд, такая постановка задачи оптимального календарного планирования не может считаться конструктивной, хотя бы по причине ее информационной, алгоритмической и вычислительной сложности [4]. Создание же системы конкордации календарных планов позволяет значительно уменьшить эти сложности за счет того, что для каждого этапа разрабатываются локальные оптимизационные алгоритмы. При таком подходе осуществляется преемственность КП, заключающаяся в том, что полученные оптимальные характеристики КП на предшествующем этапе являются ограничениями для оптимального решения задачи на последующем этапе.

Литература.

1. Каплан. Л.М. Договорные отношения в инвестиционно-строительной сфере Санкт-Петербурга. - СПб.: Союзпетрострой, 2002. - 55 с.
2. Положение о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в г. Москве. - М.: Комитет по архитектуре и градостроительству, 1998. - 4 с.
3. СНиП 3.01.01-85* "Организация строительного производства".
4. Юдин Д.В., Юдин А.Д. Математики измеряют сложность. - М.: Знание, 1985. - 192 с.

Журнал "Недвижимость: экономика, управление"


РООС © 2004<<< Назад
,
, ,