Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров

  Аналитические статьи / Застройщику строить - покупателю покупать

Застройщику строить - покупателю покупать

Леонид Чернышов,
помощник министра промышленности и энергетики России

Создание рынка доступного жилья - одна из насущных задач сегодняшнего дня, без решения которой невозможно дальнейшее эффективное развитие национальной экономики., направлен на увеличение объемов жилищного строительства. Часть законопроектов - налоговые законы, уже приняты, остальные - будут приняты в ближайшее время.
Известно, рынок жилья обладает целым рядом особенностей. Во-первых, он выполняет важные социальные функции, обслуживая процессы воспроизводства и территориального распределения рабочей силы. Во-вторых, весьма значительны масштабы его влияния на экономику в целом.
Бум на рынке жилья создает стимулы для расширения производства во многих отраслях экономики. Ввод 1 млн.кв.м. жилья только в строительстве создает порядка 40 тысяч рабочих мест. Одно рабочее место в строительстве мультиплицирует порядка 6 рабочих мест в других отраслях экономики, в том числе 3-и в ПСМ, на порядок ниже в машиностроении, черной, цветной металлургии, нефтехимической, деревообрабатывающей промышленности и других отраслях производства.
Рост объемов жилищного строительства приводит к возникновению повышенного спроса на земельные участки, которые в значительной степени сегодня находятся в собственности муниципальных образований или государства. Существующая практика предоставления участков в краткосрочную аренду на время проектирования и строительства является крайне рискованной для арендатора-застройщика-инвестора. Они неохотно идут на реализацию долгосрочных строительных проектов, опасаясь, что условия арендного договора могут измениться в худшую для них сторону. Высокие риски при аренде земли не позволяют застройщику рассчитывать на получение крупных кредитов, необходимых для строительства жилья, что существенно сдерживает увеличение объемов жилищного строительства.
Сохранение городской земли в собственности муниципалитета становится препятствием на пути создания конкуренции в этом секторе экономики, развития городов, негативно сказывается на цене жилья и порождает неразвитость рынка жилья.
Жилищный пакет, внесенный Правительством весной этого года в Государственную Думу, в частности, предусматривает решение этой проблемы путем продажи земли под застройку. Только тогда, когда собственность на строения и земельный участок окажутся в одних руках, станет возможным устойчивое экономическое положение застройщика, необходимое для получения кредита, обеспеченного залогом объекта недвижимости.
Введение свободного оборота земельных участков будет способствовать разрушению монополии на владение землей. Поскольку аукционная процедура при правильной ее организации сделает весь процесс продажи гласным и открытым для участников рынка жилищного строительства.
Вместе с тем не секрет, что отсутствие на сегодняшний день земельного рынка таит в себе угрозу повышения цен на жилищное строительство, так как право устанавливать стартовые цены на продаваемые земельные участки принадлежит тому же муниципалитету.
Когда земельный рынок станет реальностью, то основным фактором, определяющим цену на землю, станет "спрос-предложение". Но в переходный период рыночные механизмы не могут быть задействованы в полном объеме.
Я полагаю, что именно поэтому строители и другие участники рынка недвижимости осторожно реагируют на законодательные нововведения в этой части.
Современный российский финансовый и инвестиционно-строительный рынки должны иметь инструмент, который, с одной стороны, являлся бы менее рискованным по сравнению с краткосрочной арендой земельных участков под застройку и в то же время более дешевым, по сравнению с аукционной продажей земельных участков в собственность.
Важно предложить рынку, а также потребителям различные продукты, которые будут использоваться в зависимости от конкретной ситуации. Такой подход уже был использован при разработке Федерального Закона "Об ипотечных ценных бумагах". В рамках этого закона были введены в оборот два продукта - ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. Участники рынка ценных бумаг могут выбрать тот инструмент, который соответствует их возможностям.
Включение в финансовый оборот городских земель для развития рынка жилья возможно и другими методами. В частности, одним из таких механизмов может стать право застройки, как технический инструмент, применявшийся и в дореволюционной России и в период НЭПа.
Несмотря на свое название, "право застройки" не имеет ничего общего ни с правовыми отношениями, регулирующими застройку города, ни с обязательными строительными и иными нормами, ни с планами застройки в их российском понимании, ни с генеральными планами развития городов советского периода.
Под "правом застройки" понимается устанавливаемое договором срочное (от слова "срок"), вещное, неотменимое и возмездное право использования "чужого" земельного участка для возведения, достройки, эксплуатации и содержания объекта недвижимости.
Эта норма была известно еще в Древнем Риме, но потребность в ее применении встала особенно серьезно тогда, когда рост городов в 19-м столетии, привел к массовому строительству зданий "на чужой земле". Введенные в конце 19-го века в индустриальных странах повышенные требований к строительным и санитарным нормам возводимых зданий, а также возрастающий спрос на городскую землю привел к удорожанию строительства и сделал практически недоступным жилье для среднего класса.
Таким образом, сама жизнь привела к использованию механизмов призванных обеспечить массовое жилищное строительство и развитие городов. Одним из таких механизмов явилось право застройки. Особенно широкое распространение такого типа строительство получило в Германии, где для решения социальных проблем использовались государственные и муниципальные земли.
Современный российский финансовый и инвестиционно-строительный рынки так же должны иметь инструмент, который, с одной стороны, являлся бы менее рискованным по сравнению с краткосрочной арендой земельных участков под застройку и в то же время более дешевым по сравнению с аукционной продажей земельных участков в собственность.
Не следует так же забывать о том, что потребителей жилых помещений в многоквартирных домах мало интересует вопрос, на чьей земле находится их квартира. Это может интересовать только тех покупателей квартир, которые используют их в целях бизнеса. Мы не редко путаем покупателей квартир, которые решают свои жилищные проблемы, с инвесторами жилищного строительства, которые вкладывают свои средства в жилье для извлечения прибыли. Покупателей квартир интересует только цена квадратного, метра, которая должна быть максимально доступна для них.
Именно заботой о гражданах, обладающих сравнительно невысокими доходами, с целью снижения социальной напряженности было продиктовано принятие в России в 1912 году закона "О праве застройки". Проект закона был внесен Государственную Думу Петром Столыпиным, и ставил своей целью поддерживание третьего сословия - мелких домовладельцев в городах, лишенных возможности приобретать землю для жилищного строительства.
В гражданских кодексах Германии, Щвейцарии и ряда других стран право застройки определяется как особый вид вещного права, наряду с правом собственности. В законодательстве других стран право застройки реализуется иначе: путем установления обязательных условий специального договора.
Договорной характер права застройки означает, что оно может возникнуть только вследствие договора, одной из сторон которого выступает владелец земельного участка, а другой - застройщик, получающий его для своего использования.
Срочность права застройки означает, что договор заключается на определенный срок, чем собственно право застройки отличается от права собственности и ряда других прав на землю, являющихся бессрочными правами.
Однако предельные сроки договоров - достаточно большие, сравнимые со сроком жизни возводимых строений. Такие длинные сроки обеспечивают застройщику полный цикл жизни здания, и, следовательно, возвращение понесенных на строительство затрат. Русский закон устанавливал предельный срок 99 лет, австрийский - 80 лет, шведский - 100 лет, в Германии предельный срок вообще не был ограничен.
Важнейшей особенностью права застройки, отличающей его от аренды, является обязательное установление минимальных сроков договора. Причем достаточно больших, сравнимых со сроком жизни возводимых строений. Без установления минимального срока действия договора о праве застройки, теряется смысл. Так как целью является именно защитить застройщика и третьих лиц от частых изменений условий договора.
Мировой опыт свидетельствует о том, что для эффективной реализации права застройки должны устанавливаться достаточно большими как минимальный, так и максимальный срок договора, допуская включение в договор права продления его на новый срок.
Вещный характер права застройки также отличает его от аренды. Арендный договор носит личный характер, так как арендатор не может переуступить свое право аренды другому лицу без согласия арендодателя. Хотя право застройки и возникает вследствие договора между двумя сторонами, оно относится к категории вещных прав. Право застройщика может быть отчуждено путем продажи его другому лицу без согласия владельца участка. На него может быть обращено взыскание при имущественном иске, поэтому оно может быть предметом ипотечного залога.
Точно также наличие договора о застройке не мешает обороту земельного участка и его ипотеке, так как обязательства установленные договором, действуют независимо от изменения конкретных субъектов договора.
То, что право застройки является вещным правом, порождает ряд серьезных последствий. Собственник земельного участка сохраняет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а застройщик имеет право требовать обеспечения права использования "чужого" земельного участка для строительства и эксплуатации объекта.
Застройщик может отречься от своего права в любой момент, однако это не означает ликвидацию права застройки. Это приводит к переходу права к собственнику земли с сохранением всех его обременений. Кредиторы застройщика в праве обратить иск на право застройки и требовать его продажи с публичных торгов. Но если застройщик не приступил к строительству и право застройки не обременено залогом, возможна его ликвидация на основе договора сторон.
Прогнозы роста арендой платы при праве застройки просто необходимы. Это связано как с защитой застройщика, так и возможностью залога застройки. В противном случае нарушается принцип гласности ипотеки: все обременения, лежащие на имуществе, должны быть известны кредитору к моменту выдачи ипотечного кредита.
Самое простое решение было принято в Австрии и Германии: рост арендной платы возможен только в рамках, заранее оговоренных в договоре.
Это разумный, но не достаточно гибкий выбор. Ведь договора застройки заключаются на длительные сроки, и требуется оценить реальную стоимость участка за это время, которая неожиданно может как понизиться, так и повысится. Поэтому в России была предусмотрена возможность роста арендной платы в связи с наступление отдельных обстоятельств.
В том случае, когда владельцем участка является государство или муниципалитет, арендная плата равна ренте. Так как именно таким было бы поступление в казну от аналогичного участка, принадлежащего частному владельцу. Рентный механизм нацелен на изъятие незаслуженной прибыли, и в наибольшей степени позволяет учесть особенности участка и изменение его доходности со временем. Но исчисление ренты является сложной задачей и требует многолетнего экономического анализа.
Так как целью права застройки является создание наиболее благоприятных условий для застройщика, оно должно гарантировать застройщику такую же свободу в строительной деятельности на участке, какую имеет его владелец.
Следует признать за застройщиком право извлекать из участка и другие выгоды, приняты для использования такого типа земельных участках, например, посадки зеленых насаждений, установки ограждений и так далее. В то же время, исходя из смысла права застройки, застройщик не может без дополнительного согласия владельца претендовать на разработку расположенных на участке полезных ископаемых и получения иных выгод, прямо не связанных со строительством.
Из этого принципа существуют исключения. Так как государство или муниципалитет часто предоставляет участки на праве застройки для решения социальных задач, например, строительство жилья для малообеспеченных граждан. Вплоть до утверждения планов строений. Возможны также случаи, когда государство или муниципалитет, не имея средств для строительства необходимых объектов, предоставляет участки под застройку с тем, чтобы самим по окончании договора эксплуатировать возведенные частным застройщиком строения (аналог концессии). В этом случае условия договора могут предусматривать жесткий контроль за возведением и содержанием строений.
Однако в общем случае такие ограничения уменьшают экономическую эффективность участка по сравнению с более свободным режимом общего пользования. А, следовательно, понижают и возможную плату за использование участка.
В Англии строения, возведенные застройщиком, по окончанию срока пользования участком безвозмездно переходят в собственность владельца участка. Поэтому застройщик по мере приближения срока окончания договора теряет всякий стимул поддерживать строение в нормальном состоянии. И стремится с одной стороны сэкономить, например, на ремонте, с другой стороны, максимально интенсивно эксплуатировать строения, чтобы выжать из него за оставшееся время все возможное. В результате к концу срока строения приходят в упадок и превращаются в трущобы. Говорить о возможности получения залога под такие строения не приходится.
Поэтому законы о застройке других стран, основанные на экономической справедливости, в той или иной мере предусматривают возмещение со стороны владельца земли застройщику расходов на строительство.
Исходя из мирового опыта, следует признать, что оптимальным решением является полное возмещение стоимости строений с учетом их фактического состояния. Однако поскольку выплата такой суммы может оказаться весьма затруднительной, разумно предусмотреть возможность продления договора застройки на новый срок, от которого застройщик не мог бы отказаться под страхом потерять причитающееся ему возмещение. Как первое, так и второе решение создает надежные гарантии для кредиторов.
Право застройки может быть также предметом оборота или залога (ипотеки) только как единое целое. Залог строений от права застройки невозможен, поэтому можно рассматривать строения как принадлежность или часть права застройки. Поэтому отчуждение и залог части строений возможен только при достижении договора о разбиении участка, но не продажей или залогом имущества.
Выдача кредита под залог права застройки порождает серьезную проблему: стоимость закладываемого права застройки, по мере приближения окончания срока договора, непрерывно убывает. Такой проблемы не возникает при одновременном залоге и здания с земельным участком. Это объясняется тем, что удорожание земли в больших городах компенсирует даже потери при плохом содержании строения, и кредиторы в состоянии вернуть свои средства.
Выдача кредита под залог права застройки требует более точных оценок стоимости права, контроля со стороны кредиторов, чтобы предотвратить право застройки от обесценивания. Эта норма особенно актуальна для сегодняшней ситуации с содержанием жилищного фонда.
В заключении хочется отметить, что опыт дореволюционной России и других стран с многоукладной экономикой и частной собственностью на землю показывает, что собственность на строение и земельный участок не всегда совпадают. Поэтому нам необходимо это иметь ввиду при дальнейшем формировании законодательной базы, направленной на создание условий развития рынка доступного жилья.

В начало страницы || Версия для печати

E-mail: info@rips.ru

При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.rips.ru

,
О РООС
НОВОСТИ
ЖУРНАЛ РООС
АНАЛИТИКА
УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКАЯ РАБОТА
ЗАКОНЫ



Сделано вручную
поддержка
LRB.ru
дизайн
suNИrize

, , Спеман форта. Спеман форте в аптеках.;Купить Htc One S: y s park расчески. Parks. Все туры тут., ,