Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров

  Аналитические статьи / Моделирование процесса физического износа как элемент технической экспертизы объектов недвижимости

Моделирование процесса физического износа как элемент технической экспертизы объектов недвижимости

Кятов Н.Х., к.т.н., доцент Карачаево-Черкесской
государственной технологической академии

Реальные объекты недвижимости обладают бесконечным множеством свойств и характеризуются бесконечным множеством связей как внутри самого объекта, так и вне него. Свойства различных конструктивных элементов зданий и сооружений, их взаимосвязь и условия взаимодействия с окружающей средой постоянно динамически меняется во времени (в результате механического и физического износа, старения, осадочных процессов, реконструкции, текущего и капитального ремонта и т.п.).
Наиболее общей характеристикой процесса изменений, происходящих с объектом недвижимости в течение всего жизненного цикла, является его физический и моральный износ, т.е. последовательно нарастающая утрата потребительских свойств [1].
Прогнозирование физического состояния объектов недвижимости во времени и установление целесообразных мероприятий по управлению ими возможно путем перехода от анализа реального объекта к анализу его математической модели. При идеализации реального объекта весьма важно учесть с достаточной для практических целей точностью все существенные свойства и связи, отвлекаясь от второстепенных, несущественных свойств и связей.
Из всего разнообразия свойств и связей, характеризующих физическое состояние объекта недвижимости, наиболее существенными на наш взгляд и взгляд автора работы [2] могут быть:
1) силовые факторы, увеличивающие износ:
- климатические и гидрологические воздействия, эксплуатационные нагрузки и т.д., которые оказывают наиболее существенное влияние на объект недвижимости в течение всего периода жизненного цикла;
- осадочные процессы, способствующие возникновению местных разрушений (трещины в стенах, нарушение условий опирания ферм, балок и ригелей, нарушение покрытия и взаимосвязи с внешними коммуникациями и т.п.). В зависимости от инженерно-геологических и гидрологических условий площадки строительства и от действующих нагрузок на основание они могут завершиться к моменту окончания строительства и могут продолжаться в течение длительного времени вплоть до всего периода жизненного цикла объекта недвижимости;
2) силовые факторы, сдерживающие и уменьшающие износ:
- силы инерции системы, которая противодействует изменению ее первоначального состояния;
- уход, техническое обслуживание и текущий ремонт, которые предохраняют здание от преждевременного износа;
- выборочный или комплексный капитальные ремонты, которые снижают значение абсолютного износа до требуемого уровня.
В отличие от остальных силовых факторов, капитальный комплексный ремонт воздействует на объект недвижимости сравнительно непродолжительный период времени. Поэтому его приблизительно можно принять сосредоточенной силой и при выборе математической модели период капитального ремонта можно рассматривать отдельно, т.е. процесс физического износа можно записать в виде двух уравнений (до и после капитального комплексного ремонта).
Таким образом, на основе изложенного выше и по аналогии со многими известными моделями, которые достаточно хорошо обеспечены соответствующим математическим аппаратом, процесс физического износа объекта недвижимости можно записать в виде следующих дифференциальных уравнений:

Уравнение (1) описывает процесс физического износа объекта недвижимости до Y1(t) и после Y2(t) капитального комплексного ремонта, а уравнение (2) - при регулярно проводимом капитальном выборочном ремонте отдельных конструктивных элементов (например: несущие стены, перегородки, кровля, полы, отделка внутренняя и наружная, инженерные системы и т.п.), утративших в процессе использования технических и эксплуатационных качеств (прочности, жесткости, стойкости и т.п.) под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды, не соблюдения требований по эксплуатации и содержанию зданий, не выполнения системы периодических операций по замене и ремонту различных элементов конструкций. Здесь следует отметить, что срок службы объекта недвижимости в целом зависит от долговечности его отдельных конструкций, прочности и надежности которых по техническим причинам не могут быть равнозначными. Следовательно, и сроки службы у них разные и возникает необходимость проведения не капитального комплексного ремонта здания в целом, а капитального выборочного их ремонта или замены.
Установлено, что на характер изменения скорости износа оказывают практически только осадочные процессы, которые могут завершиться к моменту времени t, т.е. в разные периоды эксплуатации объекта. В дальнейшем на износ в основном влияют постоянные силовые воздействия (климатические, гидрологические, эксплуатационные и т.п.), действующие на объект в течение всего периода жизненного цикла.
Известно, что во многих случаях процесс стабилизации осадочных процессов соответствует функции экспоненциального уменьшения деформаций. Используя принятые в работе [3] функции осадочных деформаций, преобразуем уравнения (1 и 2) в случае равномерных плавно затухающих осадках к виду:

Параметр n определяет степень влияния регулярно проводимого капитального выборочного ремонта на восстановление объекта недвижимости, а w - степень влияния ухода, технического обслуживания, текущего ремонта и т.п. на физическое состояние объекта недвижимости. Интерпретации остальных параметров приведены в работах [2, 3].
При неравномерных деформациях двух соседних фундаментов каркасного здания и неравномерных плавно протекающих осадочных деформациях, когда здание плавно искривляется с прогибом или выгибом, уравнения (3 и 4) принимают соответственно вид:

Решения уравнений (3, 5 и 7) для Y1(t) и результаты вычислений при различных параметрах осадочных процессов и различной частоты проведения текущих ремонтов приведены в работе [3], где наглядно проиллюстрированы степень их влияния на физический износ и темп его накопления.
Для Y2(t) решения уравнений (3, 5 и 7) имеют вид:
1) при отсутствии осадочных деформаций или их стабилизации к моменту завершения строительства объекта недвижимости

где m и k - соответственно степень восстановления объекта недвижимости и степень уменьшения темпа накопления физического износа при его капитальном комплексном ремонте;
2) при равномерных плавно стабилизирующихся осадочных процессах в период эксплуатации объекта недвижимости

где для упрощения записи введено обозначение

3) при неравномерных осадочных деформациях двух соседних фундаментов каркасного здания в период его эксплуатации

где

4) при неравномерно протекающих осадочных деформациях, когда здание или сооружение плавно искривляется с прогибом или выгибом

где

Уравнения (4, 6 и 8) описывают физическое состояние объекта недвижимости в период регулярно проводимого капитального выборочного ремонта при различных видах осадочных процессов. Решения этих уравнений относительно физического износа и темпа его увеличения имеют вид:
1) при стабилизации осадочных деформаций к моменту завершения строительства объекта недвижимости

2) при равномерных плавно стабилизирующихся осадочных деформациях в период эксплуатации объекта недвижимости

где

3) при неравномерных осадочных деформациях двух соседних фундаментов каркасного здания в период его эксплуатации

где

4) при неравномерно протекающих осадочных деформациях, когда здание плавно искривляется с прогибом или выгибом

где

По существующим на сегодняшний день нормативам количество капитальных комплексных ремонтов должно быть от 4 до 5 с равномерным распределением в течение всего периода жизненного цикла объекта недвижимости. В данной работе приводятся решения уравнения (1) при различных видах осадочных процессов, полученные в случае капитального разового комплексного ремонта. Решения указанного уравнения в случае капитальных многократных комплексных ремонтов получены автором и будут опубликованы в следующих номерах данного журнала.
Графическая иллюстрация вычислений по выше полученным зависимостям и по формулам работы [3] приведены на рисунках 1-6, где ККР означает капитальный комплексный ремонт, а ВКР - капитальный выборочный ремонт. Значения параметров a, b и c, характеризующих интенсивность протекания осадочных процессов во времени, приняты в пределах реально возможных величин из опыта наблюдения за объектами недвижимости в литературных источниках. За условные осадки s, s1, s2 и s3 зданий или сооружений при различных формах осадочных процессов приняты в пределах предельно допустимых значений, установленных строительными нормами и правилами. Значения остальных параметров (q, f, t, t, tD) приняты по аналогии с работами [2 и 3].

При стабилизации осадочных процессов к моменту завершения возведения объекта недвижимости и сдачи его в эксплуатацию на темп накопления физического износа капитальный комплексный ремонт оказывает влияние только в сравнительно короткий период ремонта, где скорость износа резко уменьшается (рис. 1, где w = 25, m = 0,1, k = 0,3, n = 40). Величина скачкообразного снижения темпа износа во время капитального ремонта определяется параметром , который в свою очередь практически не оказывает влияния на величину самого износа. Затем после капитального ремонта в течение короткого промежутка времени снова сравнительно плавно повышается и принимает значение, соответствующее темпу накопления износа до капитального комплексного ремонта. Влияние капитального комплексного разового ремонта на износ выражается его резким уменьшением в период ремонта. Степень снижения износа определяется параметром m, который также практически не оказывает влияние на величину скорости износа.

Подобное происходит и в других случаях осадочных процессов (рис. 2, где w = 25, a = 0,1, s = 5, m = 0,2, k = 0,4, n = 45; рис. 3 и 4, где w = 30, a = 0,4, b = 0,1, s1 = 3, s2 = 6, m = 0,1, k = 0,3; рис. 5 и 6, где w = 30, a = 0,4, b = 0,1, c = 0,3, s1 = 3, s2 = 7, s3 = 5, m = 0,1, k = 0,3), где график изменения скорости накопления износа после капитального комплексного ремонта является практически продолжением графика до ремонта.

Следовательно, при выбранной математической модели капитальный разовый комплексный ремонт в конечном итоге не уменьшает величину скорости накопления износа.
При капитальном выборочном ремонте характер изменения скорости износа во всех рассмотренных видах осадочных процессов примерно одинаков. Вначале резко возрастает, затем плавно уменьшается. Интенсивность снижения темпа износа определяется видом деформаций и параметром n. График износа имеет выпуклую форму. При стабилизации деформаций к моменту окончания строительства износ (рис. 1) практически пропорционально увеличивается во времени. При других видах осадочных процессов износ вначале более интенсивно возрастает, а затем практически стабилизируется. Время начала условной стабилизации зависит от вида деформации объекта недвижимости.
Как и в работе [3], в данной работе рассматриваются две схемы осадочных деформаций, которые более наглядно иллюстрируют влияние осадочных процессов на физический износ объекта недвижимости. При прочих равных условиях стабилизированный темп накопления износа практически одинаков в обеих схемах деформаций, как при неравномерных деформациях двух соседних фундаментов каркасного здания (рис. 3, 4), так и при деформациях с прогибом или выгибом (рис. 5, 6). Различие наблюдается только в начальном этапе эксплуатации объекта недвижимости, где процесс стабилизации осадочных деформаций еще не завершился. При капитальном выборочном ремонте скорость износа по первой схеме деформаций вначале резко возрастает и так же затем интенсивно уменьшается. В дальнейшем темп накопления износа не претерпевает существенных изменений. По второй схеме деформаций скорость износа после резкого увеличения плавно снижается. По первой схеме условная стабилизация графика износа наступает значительно раньше, чем по второй схеме деформаций.
Таким образом, характер осадочных деформаций оказывает существенное влияние на физическое состояние объекта недвижимости. Особенно неравномерные деформации в начальный период его жизненного цикла. Физическое состояние объекта недвижимости является исходным пунктом, позволяющим оценить фактическую стоимость объекта, целесообразность или возможность проведения ремонтно-восстановительных и реконструктивных работ. Поэтому на этапе принятия проектных решений путем полноценного учета конкретных инженерно-геологических и гидрологических особенностей строительной площадки можно прогнозировать возможные осадочные процессы с целью минимизации неравномерных деформаций и тем самым регулировать их воздействие на физическое состояние объекта недвижимости. На этапе возведения здания или сооружения путем усиления контроля требований технологии строительного производства с целью минимизации дефектов, связанных с качеством используемых материалов, изделий, конструкций и качеством самих строительно-монтажных, отделочных и т.д. работ можно снизить вероятность возможного преждевременного износа отдельных конструктивных элементов. На этапе эксплуатации путем варьирования организационно-технологическими и экономическими факторами, а также силовыми факторами, сдерживающими и возмещающими износ, можно обеспечить поддержание нормального эксплуатационного состояния объекта недвижимости.

Литература:
1. Экономика и управление недвижимостью / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин-Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999.
2. Болотин С.А. Системная постановка проблемы технической экспертизы зданий и сооружений. Моделирование и измерение процесса физического износа. Журнал "Недвижимость: экономика, управление" №2, М.: Изд-во "АСВ", 2002.
3. Кятов Н.Х. Моделирование процесса физического износа объектов недвижимости. Журнал "Недвижимость: экономика, управление" №7, М.: Изд-во "АСВ", 2003.

В начало страницы || Версия для печати

E-mail: info@rips.ru

При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.rips.ru

,
О РООС
НОВОСТИ
ЖУРНАЛ РООС
АНАЛИТИКА
УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКАЯ РАБОТА
ЗАКОНЫ



Сделано вручную
поддержка
LRB.ru
дизайн
suNИrize