Стратегия обеспечения жильем граждан Россиив основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости
Осташко Владимир Яковлевич
Осташко Владимир Яковлевич - доктор экономических наук, профессор кафедры Организации строительства и управления недвижимостью МГСУ Специалист в области управления жизненными циклами отраслей, предприятий, проектов. Занимается научной проблемой определения экономической надежности и устойчивости предприятий инвестиционно-строительного комплекса, а также выбором эффективных методов и управления рисками в экономике народного хозяйства. Автор более 30 научных монографий и публикаций.
Особенности использования финансовых инструментов, улучшения инвестиционного климата, совершенствование ипотеки - основные составляющие стратегии обеспечения жильем граждан России - утверждает В.Я.Осташко
1. Анализ инвестиционной привлекательности России
Во всех экономически развитых странах мира инвестиционная политика ставится во главу угла принимаемых решений, а объем инвестиций рассматривается в качестве важнейшего критерия устойчивого развития национальной экономики.
1990-е годы в России характеризуются политически неустойчивой ситуацией. В это время наблюдается повышенное внимание научной общественности к проблемам "бегства капитала". Экономический спад первой половины 1990-х годов, нестабильность банковской системы и рост внешнего долга, специфические схемы приватизации и слабое регулирование корпоративных отношений стимулировали бегство капитала из России в страны и территории, создавшие условия для его сохранения и более прибыльного и надежного инвестирования. Этот период также характеризуется отсутствием долгосрочных вложений средств в производственную сферу на фоне резкого и неравномерного изменения цен, происходящих в обстановке высокой инфляции. Высокая инфляция приводила к непредсказуемым изменениям реальной процентной ставки - ключевого критерия для принятия решения об инвестициях, а также к ускоренному росту цен на товары. Многие инвесторы вкладывали свои деньги в спекулятивные операции. Биржевые площадки только были организованны, и все российские акции были недооценены. Большинство инвесторов отложило осуществление инвестиционных проектов на будущее.
В этот период времени о России на Западе сложилось мнение, как о стране коррумпированной, криминализированной, институционально и технически отсталой. Представители бизнес сообщества разных стран постоянно ставили вопросы о необходимости создания более благоприятного инвестиционного климата в России, о совершенствовании законодательства, регулирующего инвестиционный режим, прежде всего в сфере энергетики, о совершенствовании системы налогообложения зарубежных инвесторов. Инвесторов настораживали особенности деловой практики и бухгалтерского учета российских компаний, слабая правовая защищенность предпринимательства и особенно миноритарных акционеров, широкий размах теневой деятельности, далеко выходящий за рамки того, что принято считать допустимым в рыночных отношениях стран Запада.
В 1998 году произошел финансовый кризис, который полностью разрушил надежды на возможное оживление инвестиционной деятельности и слабая российская банковская система фактически прекратила свое существование.
В 1999 году появилась тенденция к постепенному восстановлению инвестиций в основной капитал и улучшению финансового состояния предприятий реального сектора экономики. Сегодня Россия не испытывает проблем по обслуживанию своих долгов, цены на энергоресурсы находятся на довольно высоком уровне.
В результате решительных действий, предпринятых Правительством Российской Федерации в областях законодательства, финансов, судопроизводства и т.д., инвестиционный климат в России стал намного привлекательнее. Иностранные инвесторы начали больше верить в финансовую устойчивость и платежеспособность российского государства и российских компаний, что подтверждается и повышением кредитных рейтингов страны.
Для многих инвесторов на российских рынках самой привлекательной была и остается нефтяная отрасль в России. Это действительно наиболее "хлебный" сектор для инвестиций. Подтверждение тому - приход Conoco Phillips в ЛУКОЙЛ. Но потребительский рынок для инвесторов тоже привлекателен. В рейтинге привлекательности для международных розничных компаний Россия второй год подряд занимает первое место. Вслед за Россией в десятку лучших стран вошли Словения, Хорватия, Латвия и Словакия.
В мировой практике выделяют три основные формы инвестирования:
1. Прямые или реальные инвестиции (помещение капитала в промышленность, строительство, торговлю, сферу услуг - непосредственно в предприятия).
2. Портфельные или финансовые инвестиции (инвестиции в иностранные акции, облигации и иные ценные бумаги).
3. Среднесрочные и долгосрочные международные кредиты и займы ссудного капитала промышленным, строительным и торговым корпорациям, банкам и другим финансовым учреждениям.
Инвестиции могут считаться прямыми, если инвестор владеет не менее, чем 25% акций предприятия или их контрольным пакетом, величина которого может варьироваться в достаточно широких пределах, в зависимости от распределения акций среди акционеров.
В настоящее время международный рынок ссудных капиталов разделяется на денежный рынок и рынок собственно капиталов.
1. Денежный рынок - рынок краткосрочных кредитов (до одного года). С их помощью корпорации и банки пополняют временную нехватку оборотных средств.
2. Рынок капиталов - рынок среднесрочных (от 2 до 5 лет) банковских кредитов и долгосрочных (свыше 10 лет) займов, которые предоставляются, в основном, при выпуске и приобретении ценных бумаг.
На международном рынке используются нетрадиционные формы долгосрочного финансирования, например, проектное финансирование, заключающееся в предоставлении крупных кредитов под конкретные промышленные проекты предприятий. Таким образом, указанная форма долгосрочного кредитования сближается с прямыми инвестициями.
Экономическое содержание финансов в капитальном строительстве, а также функции и основные принципы их организации подобны тем, что существуют в промышленности и других отраслях экономики. Однако, имеется ряд особенностей в организации финансов, присущих только строительству:
1. Стабильность дохода.
В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в норме арендной платы.
2. Необходимость высокого "порогового" уровня инвестиций.
Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.
3. Необходимость в управлении.
Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности.
4. Неоднородность.
Недвижимость - неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания, то, как минимум, по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости - фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.
5. Защищенность доходов от инфляции.
Недвижимость - актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфляции. Через арендную плату или цену, которая является величиной, в определенной мере, производной от арендной платы, инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.
6. Высокие трансакционные издержки.
Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой - они существенно выше и могут быть до 10% от цены объекта.
7. Низкая ликвидность.
Проблема ликвидности, отчасти, может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.
8. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов.
Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость, своего рода, арбитром для портфелей активов.
9. Особенности ценообразования.
Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.
10. Сохранность инвестируемых средств.
Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. В то же время, обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).
11. Сложность финансовых потоков.
В большинстве случаев, инвестиции в недвижимость в начале жизненного цикла связаны с отрицательными денежными потоками. В период создания объекта, а затем по мере эксплуатации объекта, инвестиции трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта, вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.
2. Основная форма кредитования недвижимости - ипотека
Сфера недвижимости представляет собой ту часть национальной экономики, для которой эффективное функционирование финансово-кредитной системы играет особую роль. Это обусловлено особым значением недвижимости среди потребительских благ и факторов производства, ее капиталоемкостью, длительностью жизненного цикла и его отдельных этапов. Все свойства кредита взаимосвязаны. Так, например, обеспеченность, по существу, представляет собой обеспечение возвратности; плата за кредит (величина процентной ставки), при прочих равных условиях, корреспондируется со сроком кредитования. Конкретные параметры условий кредитования определяются, в конечном итоге, показателями оборота инвестируемого основного капитала (при использовании недвижимости как источника дохода). Недвижимость и связанные с ней имущественные права служат основным объектом имущественного залога на условиях ипотеки, то есть без передачи закладываемого имущества кредитору. Как объект залога недвижимость обладает рядом специфических особенностей, что вызывает необходимость особого правового регулирования ипотеки. Ключевым инфраструктурным элементом ипотеки является оценка недвижимости, так как сумма кредита, срок кредита и процентная ставка непосредственно связаны со стоимостью (рыночной ценой) закладываемого имущества. Известный американский экономист, лауреат Нобелевской премии по экономике М.Фридмен назвал цену недвижимости "нервной системой" жилищного фонда.
Ипотечное кредитование - эго кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, а также в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека капитала, которая входит в понятие "недвижимость", и наличие у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства (разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости). Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.
В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.
Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США (двухуровневая), предусматривает наличие двух документов:
1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.
Для германской и английской систем (континентальная, одноуровневая) характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например, в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом "Правила ведения земельной книги". Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.
Ипотека может быть договорной, устанавливаемой законом для обеспечения некоторых требований, а также судебной. Различие между двумя последними видами ипотек и договорной ипотекой заключается в том, что объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный в договоре об установлении ипотеки, в то время как законная и судебная ипотеки носят общий характер и относятся ко всему имуществу должника. Кроме того, законные и судебные ипотеки негласны для третьих лиц.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы, необходимо выделить три наиболее характерные черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа), в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. С помощью ипотеки создается фиктивный капитал на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Ипотечное кредитование выполняет следующие функции:
- финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
- обеспечения возврата заемных средств;
- стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
- формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:
- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
- активизировать рынок жилья;
- вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
- обеспечить развитие строительного комплекса;
- оживить экономику страны в целом.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптированной к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, характерные для переходной экономики, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться первую очередь, на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и, в меньшей степени, на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться Объективной экономической ситуацией платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.
Система ипотечного кредитования включает два направления:
- непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
- продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке ипотечных обязательств, которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются, в основном, ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход от инвестиций. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.
В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента Российской Федерации от 10 июля 1994 г. № 1182 установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.
Имущество, которые может быть предметом ипотеки:
1. Земельные участки;
2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;
4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения;
5. Незавершенное строительство, недвижимое имущество;
6. Права аренды (права аренды по договору об аренде недвижимого имущества).
Однако, в настоящее время не до конца решены вопросы обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру при неисполнении залогодателем своих обязательств. Если данное имущество является для залогодателя единственным пригодным для постоянного проживания помещением, подобное обращение не является основанием для выселения его из квартиры. Исключение из этого правила возможно при следующих условиях: жилой дом или квартира был в обеспечение кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры, а проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания. В этом случае залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны освободить занимаемое помещение в течение месяца. В остальных случаях между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи вместо договора ипотеки заключается договор найма жилого помещения.
Организация процесса обращения взыскания является одним из основных вопросов при решении судьбы ипотеки. Несмотря на положительные изменения в законодательстве по данной проблеме, она все еще является одной из наименее разработанных, как в законодательном, так и в "исполнительном" плане.
Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах, на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств:
- по кредитному договору;
- по договору займа;
- иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, установленные договором займа при условии, что иное не предусмотрено специальными нормами о кредите и не вытекает из существа кредитного договора.
Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику оговоренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.
По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
|
