Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров Аналитические статьи
Обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений

Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров

Оригинал документа:
http://www.RIPS.ru/analit.phtml?id=21


Обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений

Павел Павлович Олейник
Дубина Татьяна Николаевна

Новые социально-экономические отношения, сложившиеся в России за последнее десятилетие, привели к появлению значительного количества собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, осуществляющих и новое строительство, и работы по ремонту и реконструкции.
Возможность передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости, а следовательно, и к необходимости предоставления услуг по объективной оценке имущества в соответствии с требующимся клиенту видом стоимости.
Оценка стоимости всегда преследует конкретную цель, а, именно: получение кредита, страхование, определение цен купли-продажи, восстановления и т.п. Таким образом, одно и то же имущество в зависимости от цели оценки будет иметь разную стоимость.
Но независимо от побудительного мотива, работа оценщика невозможна без наличия сведений о фактическом техническом состоянии объекта, в том числе его конструктивных элементов, узлов и инженерных систем, составляющих содержание материалов натурного обследования, выполняемого в соответствии с требованиями действующих на момент обследования нормативных и методических документов.
Помимо функционирования рынка недвижимости, существует ряд факторов, также вызывающих необходимость проведения работ по обследованию и оценке технического состояния зданий и сооружений.
Их можно классифицировать следующим образом:
Ф1 - факторы, обусловленные влиянием окружающей природной среды;
Ф2 - факторы, обусловленные влиянием социально-экономической среды.
Структурная схема причин формирования спроса на услуги технической экспертизы приведена на рис.1.


Рис. 1. Структурная схема причин формирования спроса на услуги по обследованию и оценке технического состояния объекта

Традиционно техническое состояние здания принято определять степенью износа (физический, функциональный, внешний).

При этом следует учитывать, что на уровень технического состояния оказывают влияние изменение условий эксплуатации, функционального назначения сооружения, нормативных требований. Так, введение поправок в СНиП II - 3 - 79 "Строительная теплотехника", согласно которым общее термическое сопротивление ограждающих конструкций для реконструируемых и вновь строящихся зданий должно составлять, например, для г. Москвы не менее 3,2 м2 С/Вт, привело к появлению значительного количества зданий, требующих дополнительных капиталовложений.
Особую группу составляют объекты, находящиеся на стадии незавершенного строительства, длительное время не эксплуатирующиеся, "законсервированные" и т.п. Степень незавершенности и сроки простоя обусловливают фактическое состояние конструкций ( наличие и степень повреждений, отступлений от проектных решений, возможно допущенных при строительстве, эксплуатации, ремонте или реконструкции ), необходимость работ по их восстановлению, укреплению или замене.
Работы по техническому обследованию принято подразделять на обмерно-обследовательские и инженерно-конструкторские.
Обмерно-обследовательские работы включают: обмеры; обследование частей сооружения, узлов и деталей конструкций; определение фактической прочности материалов строительных конструкций разрушающими или неразрушающими методами контроля; составление требуемой технической документации (обмерочные чертежи планов помещении, разрезов, сечений конструктивных элементов, и т.п.).
К инженерно-конструкторским работам относят: детальный осмотр конструкций с фиксированием дефектов и повреждений, их характера, величины и месторасположения; указание мест отбора материалов строительных конструкций и грунтов основания; графическое оформление материалов (фотоматериалы) выявленных дефектов и повреждений; выполнение поверочных расчетов с разработкой, при необходимости, рекомендаций по дальнейшей безаварийной эксплуатации объекта.
Натурные обследования выполняют эксперты - сотрудники специализированных научно-исследовательских или проектных организаций в соответствии с положениями, изложенными в действующих нормативно-методических документах, в том числе:
  • ВСН-53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий";
  • ВСН 57-88 (р) "Положение по техническому обследованию жилых зданий";
  • ВСН 58-88 (р) "Положение по организации и проведению реконструкции, ремонта и технического обследованию жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально - культурного назначения";
  • РТМ 1652-9-89 "Руководство по инженерно-техническому обследованию сооружений".
Единого общероссийского стандарта, регламентирующего порядок проведения обследований и оценку технического состояния зданий и сооружений, на сегодня нет.
Заключительным документом, обобщающим результаты выполненных работ, является Заключение (отчет) эксперта о техническом состоянии объекта. Заключение должно содержать максимально полную информацию, включающую сведения, которые характеризуют обследуемый объект на основе проектных материалов с учетом их изменений, выполненных при строительстве или эксплуатации; оценку технического состояния конструктивных элементов здания по результатам проведенного обследования с учетом произошедших изменений в процессе эксплуатации и в нормативных документах с анализом соответствия фактического состояния объекта требованиям современной нормативной базы.
Таким образом, заключение о техническом состоянии объекта является базовым документом, позволяющим оценить фактическую стоимость объекта, целесообразность или возможность проведения ремонтно-восстановительных и реконструктивных работ, оценить страховой риск.
Принципиальная модель процесса технического обследования объекта представлена на рис.2.


Рис. 2. Принципиальная модель проведения технического обследования объекта

Международный научно-практический журнал "Недвижимость: экономика, управление" №6


РООС © 2004<<< Назад
,
, ,