Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров Аналитические статьи
Сущность стоимости и цены объектов недвижимости и их анализ в России и за рубежом

Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров

Оригинал документа:
http://www.RIPS.ru/analit.phtml?id=2


Сущность стоимости и цены объектов недвижимости и их анализ в России и за рубежом

д.э.н., проф. Асаул А.Н.,
к.э.н., доц. Денисова И.В.
Международный союз экономистов,
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Как и любой товар на рынке, все объекты недвижимости имеют цену и стоимость (рис. 1).


Рис. 1. Стоимость, цена и затраты

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.
Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая "поправка на сделку"1, зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.
Так, например, в России во время кризиса 17 августа 1998 г., ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10-20% снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.
Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам2.
Стоимость - это денежный эквивалент собственности.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:
  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и понижения.
Исследование стоимости (или цены) квадратного метра в России и за рубежом целесообразно проводить по нескольким приоритетным направлениям строительства. При этом следует отметить существующие различия этих направлений, которые обусловлены степенью развития рынка недвижимости различных стран и отдельных его сфер, а также сложившимися специфическими условиями, зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждой стране.
Постановлением Госстроя РФ определена средняя рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья на IV квартал 2002 года для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предоставляются за счёт средств федерального бюджета. По Российской Федерации установятся следующие стоимости 1 кв. м жилья (в среднем 8 850 р.):
по Северо-Западному региону - 6 860 р.;
в Ленинградской области - 7 000 р.;
в Московской области - 11 000 р.;
в Санкт-Петербурге 10 300 р.;
в Москве - 16 000 р1.
Тем же Постановлением определены размеры средней стоимости 1 кв. м общей площади жилья, для расчета безвозмездных субсидий на строительство жилья для граждан, пострадавших от паводка 2002 года в Южном Федеральном округе. Размеры субсидий варьируются от 8 020 р. за 1 кв. м до 8 500 р2.
Кроме этого ежемесячно пересчитывается (что предусмотрено Постановлением правительства Москвы № 896 от 9 октября 2001 г.) и утверждается стоимость квадратного метра при расчете субсидий для строительства или приобретения жилья в Москве. За последний месяц данная стоимость выросла на 95 р. и составила 17595 р.
Методика расчета основана на данных, которые поступают от крупных инвесторов-застройщиков и анализа рынка жилья. При этом учитывается цена квадратного метра в типовом панельном доме в районе массовой застройки.
Исследование средней цены предложения жилья целесообразно проводить на конкретном примере, так как стоимость одного квадратного метра жилья зависит от двух основных факторов: местоположения объекта и типа возведения.
Если в качестве объекта исследования брать Санкт-Петербург, то можно проследить следующие последние тенденции:
1. Лидерами по объемам предложения являются Калининский, Приморский и Красногвардейский районы (по степени убывания).
2. Средние цены лидеров предложения составляют 500-550 долл. США (табл. 1).
3. В Адмиралтейском районе типовое жилье дешевле в связи с низкой престижностью района и затрудненного транспортного сообщения.
В Московской области целесообразным является исследование изменения цены квадратного метра жилья по городам, входящим в нее, так как на территории каждого города сложилось целостное экономическое положение всех субъектов не разделимое глубже по районам (табл. 2).
Если рассматривать зависимость стоимость квадратного метра от типа возводимого или продаваемого жилья, то, например, по Санкт-Петербургу можно сделать вывод, что группу наивысшей стоимости входят кирпичные и кирпично-монолитные дома, где квадратный метр в среднем имеет стоимость 490-520 долл. США (табл. 3).

Таблица 1

Динамика цен по районам Санкт-Петербурга

Районы2002
Янв.Февр.МартАпр.МайИюньИюльАвг.Сент.
Адмиралтейский435444452456463471477478486
Василеостровский460473480484486487485487494
Выборгский497503506512519518519524528
Калининский493498507509513516515518521
Кировский486493498510513514516521528
Красногвардейский494498505510512512512516524
Красносельский487495495500499505506510514
Московский516518519515515515516523528
Невский478489495502511510505510520
Петроградский454461469472474479491493500
Приморский496503508515520527528529532
Фрунзенский477489495499501505506514521
Центральный458466471478483485492495502

Таблица 2

Средние цены за квадратный метр жилья в Московской области

ГородЯнвФевр.МартАпр.МайИюньИюльАвг.Сент.Окт.
Балашиха475471477502482470474498515520
Видное555560574587583598604623629604
Голицыно366392357350403367394412446439
Дедовск425430444486366500532
Дзержинский480510531551513539547540582
Долгопрудный484458509528545598581599613620
Домодедово427432445468488468462460481471
Железнодорожный480465469485502495490501517520
Жуковский514512543565599535510477561496
Ивантеевка347395424429425442429457468473
Клин289275239192351299325326
Королев487507531552550550543557581580
Красногорск604651659646660671668675681
Лобня387391388406414402445465449
Лыткарино451488513520515520521529542479
Люберцы507523518524540547553558552560
Мытищи552541544545566566584588594623
Нахабино444469501517523520518519548544
Одинцово617631660667667684682709696706
Подольск415441443450473474484454467494
Пушкино468483428470482510553505531501
Раменское420433438428465456450492489515
Реутов564587599590597598589591612634
Солнечногорск366366364397383390403407402478
Сходня479434438388390393522594533593
Троицк408498519538477436509456491472
Фрязино405407388424447456456471491487
Химки611623616634647656662678692704
Щелково389418408406447454455468469474
Щербинка449457506479478469479472486520
Электросталь314322330340344329332344345367

Таблица 3

Средняя цена по категориям домов и количеству комнат в Санкт-Петербурге

Категория дома1234567 и более
Кач. старый фонд555532511494484489486
Нек. старый фонд537514499483482493497
Сталинские дома556535534524529513-
Кирп. "хрущевки"553549505----
Панельные "хрущевки" и "брежневки"568525506502---
"Корабли"565534487432447--
Другие панельные
Многоэтажные дома
558545517492495469-
Современные кирпичные дома564541522499493--

В целом, на ценовой диапазон 400-500 долл. США за 1 кв. м приходится 60% актуального совокупного предложения, что составляет 153 объекта из 257.
Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало 2002 г. показал, что наибольшим спросом для покупки пользуются торговые и офисные помещения, большая часть которых находится в районах высокой деловой активности, в связи с чем на них устанавливаются наибольшие цены.
В Санкт-Петербурге к таким районам относятся Центральный, Василеостровский, Московский и Петроградский. В центре города находятся 56 % и 77 % предлагаемых торговых и офисных помещений. Вероятно, в ближайшее время устойчивые позиции в этом секторе рынка недвижимости займет Выборгская набережная с развивающимися и вновь открывающимися там бизнес-центрами.
В Москве ситуация с офисными помещениями, в том числе с бизнес-центрами складывается иная. В этом регионе анализ цены одного квадратного метра можно производить только по конкретному объекту, который является базовым для установления цен на близлежащие коммерческие объекты недвижимости (табл. 4).

Таблица 4

Цена квадратного метра офисного помещения в Москве

КомпанияАдресСредняя цена квадратного метра
при покупке офиса в данном районе (долл.)
ЛУКОЙЛСретенский бульвар, 112300
"ЛУКОЙЛ-Оверсиз"Раушская набережная, 162700
"Газпром"ул. Наметкина, 161200
СИБУРул. Кржижановского, 161000
"Сибнефть"ул. Садовническая, 262500
ЮКОСУланский переулок, 261900
ЮКОСКолпачный переулок, 52100
СИДАНКОул. Щепкина, 421400
"Сургутнефтегаз"ул. Мясницкая, 342100
"Роснефтегазстрой"ул. Житная, 141600
"Роснефть"Софийская набережная, 26/12500
"Славнефть"ул. Пятницкая, 692200
ТНКул. Щипок, 182400
"Транснефть"ул. Большая Полянка, 572000

Исследование цены квадратного метра объектов недвижимости можно проводить не только по территориальному признаку, но и по территориально-функциональному.
Так, например, в Новосибирске декомпозицию принято производить по отношению к удаленности от центра в ту или иную сторону. В зоне средней удаленности (Левый берег) 1 кв м в среднем имеет цену 14268 руб.
По линии метро цена определяется расположением на Левом берегу и на Правом берегу и соответственно составляет 13567 р. и 16091 р.
В окружном центре города и на прилегающих улицах 1 кв м характеризуется средней ценой 18896 р. и 20206 руб. соответственно.
Таким образом, сложился следующий состав направлений, по которым формируется цена на жилые объекты в Новосибирске:
центр;
прилегающие к центру районы;
престижные пригороды;
линия метро;
зоны средней отдаленности;
окраины.
Цена объектов недвижимости в Испании также формируется либо территориально либо территориально-функционально. Первый признак проявляется в наличии в Испании четырех условных районов: Коста-Брава (Барселона), Коста-Бланка (Аликанте), Коста-дель-Соль (Малага), Канарские острова (о. Тенерифе). Второй - в существовании линий удаленности от моря. При этом наиболее дорогими жилыми объектами недвижимости являются объекты второй и третьей линий, а не первой, как принято считать ввиду не благоприятности погоды. Хотя наиболее дорогие земельные участки находятся около моря, так как застройка, как правило, не планируется (жилые или коммерческие объекты недвижимости), а осуществляется исходя из реальных инвестиций в перспективе.
Следует также отметить, что за рубежом, как полагают авторы статьи, в связи с устоявшимися особенностями рынков недвижимости и закономерностями их развития, цены на объекты недвижимости часто формируются с отрывом от всех остальных внешних факторов с учетом только их частных внутренних признаков (например, родословная дома, цена гудвилл коммерческого объекта недвижимости). Часто, так происходит в Германии, Греции, Кипре, Эстонии, Южной Черногории.
Отдельной областью анализа стоимости квадратного метра объектов недвижимости являются прогнозные данные, которые составляются ведущими агенствами недвижимости и другими неинституциональными участниками рынка недвижимости, относящимися к различным сферам (жилой, коммерческой и др.).
Так, например, специалисты агентства недвижимости "Итака" полагают, что петербургский первичный рынок в 2002 году завершит стадию роста и перейдет к рецессии - снижению темпов роста. В связи с этим средняя стоимость квадратного метра жилья установится на уровне, не превышающем 430-440 долл. США.
Поход к формированию цены объекта недвижимости за рубежом иногда кардинально отличается от российских методик исчисления стоимости (или цены) объектов недвижимости. Например, в Болгарии учитываются так называемые "идеальные части". Их примером может служить стоимость квадратного метра подъездной лестницы. Кроме этого в стоимость, например, жилого объекта недвижимости включаются стоимости балконов и лоджий. В результате этого жилье повышенной степени комфортности в Болгарии оценивается в среднем 600 долл. за кв. м. В российском пересчете общую площадь требуется уменьшить на 15-30%, соответственно увеличив цену квадратного метра реальной общей площади.
Таким, образом, наиболее фундаментальными понятиями, связанными с характеристикой объектов недвижимости являются термины "цена" и "стоимость", сущностное содержание которых существенно различается. При этом различаются и подходы к их определению для различных объектов недвижимости в разных странах. Анализ существующих подходов к определению стоимости или цены объектов недвижимости учит использовать уже существующие варианты, применяемые в мировой практике, возможные для той или иной страны.


1 До кризиса (17 августа 1998г.) поправка составляла в среднем 10%, на начало 2000 г. снижение начальной цены составило 20-30% (по данным агентства недвижимости "Норд").
2 Пример нерыночной мотивации (по данным агентства недвижимости "Союз"): клиент отказался от покупки квартиры в престижном доме в центре города, хотя продавец предлагал ее по выгодной цене. Свой отказ он мотивировал одной фразой: "С собакой гулять негде".

Журнал "Недвижимость: экономика, управление"


РООС © 2004<<< Назад
,
, ,