 Аналитические статьи / Сущность стоимости и цены объектов недвижимости и их анализ в России и за рубежом |
 |
Сущность стоимости и цены объектов недвижимости и их анализ в России и за рубежом
д.э.н., проф. Асаул А.Н.,
к.э.н., доц. Денисова И.В.
Международный союз экономистов,
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет
Как и любой товар на рынке, все объекты недвижимости имеют цену и стоимость (рис. 1).
Рис. 1. Стоимость, цена и затраты
Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.
Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая "поправка на сделку"1, зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.
Так, например, в России во время кризиса 17 августа 1998 г., ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10-20% снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.
Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам2.
Стоимость - это денежный эквивалент собственности.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и понижения.
Исследование стоимости (или цены) квадратного метра в России и за рубежом целесообразно проводить по нескольким приоритетным направлениям строительства. При этом следует отметить существующие различия этих направлений, которые обусловлены степенью развития рынка недвижимости различных стран и отдельных его сфер, а также сложившимися специфическими условиями, зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждой стране.
Постановлением Госстроя РФ определена средняя рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья на IV квартал 2002 года для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предоставляются за счёт средств федерального бюджета. По Российской Федерации установятся следующие стоимости 1 кв. м жилья (в среднем 8 850 р.):
по Северо-Западному региону - 6 860 р.;
в Ленинградской области - 7 000 р.;
в Московской области - 11 000 р.;
в Санкт-Петербурге 10 300 р.;
в Москве - 16 000 р1.
Тем же Постановлением определены размеры средней стоимости 1 кв. м общей площади жилья, для расчета безвозмездных субсидий на строительство жилья для граждан, пострадавших от паводка 2002 года в Южном Федеральном округе. Размеры субсидий варьируются от 8 020 р. за 1 кв. м до 8 500 р2.
Кроме этого ежемесячно пересчитывается (что предусмотрено Постановлением правительства Москвы № 896 от 9 октября 2001 г.) и утверждается стоимость квадратного метра при расчете субсидий для строительства или приобретения жилья в Москве. За последний месяц данная стоимость выросла на 95 р. и составила 17595 р.
Методика расчета основана на данных, которые поступают от крупных инвесторов-застройщиков и анализа рынка жилья. При этом учитывается цена квадратного метра в типовом панельном доме в районе массовой застройки.
Исследование средней цены предложения жилья целесообразно проводить на конкретном примере, так как стоимость одного квадратного метра жилья зависит от двух основных факторов: местоположения объекта и типа возведения.
Если в качестве объекта исследования брать Санкт-Петербург, то можно проследить следующие последние тенденции:
1. Лидерами по объемам предложения являются Калининский, Приморский и Красногвардейский районы (по степени убывания).
2. Средние цены лидеров предложения составляют 500-550 долл. США (табл. 1).
3. В Адмиралтейском районе типовое жилье дешевле в связи с низкой престижностью района и затрудненного транспортного сообщения.
В Московской области целесообразным является исследование изменения цены квадратного метра жилья по городам, входящим в нее, так как на территории каждого города сложилось целостное экономическое положение всех субъектов не разделимое глубже по районам (табл. 2).
Если рассматривать зависимость стоимость квадратного метра от типа возводимого или продаваемого жилья, то, например, по Санкт-Петербургу можно сделать вывод, что группу наивысшей стоимости входят кирпичные и кирпично-монолитные дома, где квадратный метр в среднем имеет стоимость 490-520 долл. США (табл. 3).
Таблица 1
Динамика цен по районам Санкт-Петербурга
| Районы | 2002 |
| Янв. | Февр. | Март | Апр. | Май | Июнь | Июль | Авг. | Сент. |
| Адмиралтейский | 435 | 444 | 452 | 456 | 463 | 471 | 477 | 478 | 486 |
| Василеостровский | 460 | 473 | 480 | 484 | 486 | 487 | 485 | 487 | 494 |
| Выборгский | 497 | 503 | 506 | 512 | 519 | 518 | 519 | 524 | 528 |
| Калининский | 493 | 498 | 507 | 509 | 513 | 516 | 515 | 518 | 521 |
| Кировский | 486 | 493 | 498 | 510 | 513 | 514 | 516 | 521 | 528 |
| Красногвардейский | 494 | 498 | 505 | 510 | 512 | 512 | 512 | 516 | 524 |
| Красносельский | 487 | 495 | 495 | 500 | 499 | 505 | 506 | 510 | 514 |
| Московский | 516 | 518 | 519 | 515 | 515 | 515 | 516 | 523 | 528 |
| Невский | 478 | 489 | 495 | 502 | 511 | 510 | 505 | 510 | 520 |
| Петроградский | 454 | 461 | 469 | 472 | 474 | 479 | 491 | 493 | 500 |
| Приморский | 496 | 503 | 508 | 515 | 520 | 527 | 528 | 529 | 532 |
| Фрунзенский | 477 | 489 | 495 | 499 | 501 | 505 | 506 | 514 | 521 |
| Центральный | 458 | 466 | 471 | 478 | 483 | 485 | 492 | 495 | 502 |
Таблица 2
Средние цены за квадратный метр жилья в Московской области
| Город | Янв | Февр. | Март | Апр. | Май | Июнь | Июль | Авг. | Сент. | Окт. |
| Балашиха | 475 | 471 | 477 | 502 | 482 | 470 | 474 | 498 | 515 | 520 |
| Видное | 555 | 560 | 574 | 587 | 583 | 598 | 604 | 623 | 629 | 604 |
| Голицыно | 366 | 392 | 357 | 350 | 403 | 367 | 394 | 412 | 446 | 439 |
| Дедовск | 425 | 430 | 444 | 486 | | 366 | | | 500 | 532 |
| Дзержинский | 480 | 510 | 531 | 551 | 513 | 539 | 547 | 540 | | 582 |
| Долгопрудный | 484 | 458 | 509 | 528 | 545 | 598 | 581 | 599 | 613 | 620 |
| Домодедово | 427 | 432 | 445 | 468 | 488 | 468 | 462 | 460 | 481 | 471 |
| Железнодорожный | 480 | 465 | 469 | 485 | 502 | 495 | 490 | 501 | 517 | 520 |
| Жуковский | 514 | 512 | 543 | 565 | 599 | 535 | 510 | 477 | 561 | 496 |
| Ивантеевка | 347 | 395 | 424 | 429 | 425 | 442 | 429 | 457 | 468 | 473 |
| Клин | 289 | 275 | 239 | 192 | 351 | 299 | 325 | | 326 | |
| Королев | 487 | 507 | 531 | 552 | 550 | 550 | 543 | 557 | 581 | 580 |
| Красногорск | 604 | 651 | 659 | 646 | 660 | 671 | 668 | | 675 | 681 |
| Лобня | 387 | 391 | 388 | 406 | 414 | 402 | | 445 | 465 | 449 |
| Лыткарино | 451 | 488 | 513 | 520 | 515 | 520 | 521 | 529 | 542 | 479 |
| Люберцы | 507 | 523 | 518 | 524 | 540 | 547 | 553 | 558 | 552 | 560 |
| Мытищи | 552 | 541 | 544 | 545 | 566 | 566 | 584 | 588 | 594 | 623 |
| Нахабино | 444 | 469 | 501 | 517 | 523 | 520 | 518 | 519 | 548 | 544 |
| Одинцово | 617 | 631 | 660 | 667 | 667 | 684 | 682 | 709 | 696 | 706 |
| Подольск | 415 | 441 | 443 | 450 | 473 | 474 | 484 | 454 | 467 | 494 |
| Пушкино | 468 | 483 | 428 | 470 | 482 | 510 | 553 | 505 | 531 | 501 |
| Раменское | 420 | 433 | 438 | 428 | 465 | 456 | 450 | 492 | 489 | 515 |
| Реутов | 564 | 587 | 599 | 590 | 597 | 598 | 589 | 591 | 612 | 634 |
| Солнечногорск | 366 | 366 | 364 | 397 | 383 | 390 | 403 | 407 | 402 | 478 |
| Сходня | 479 | 434 | 438 | 388 | 390 | 393 | 522 | 594 | 533 | 593 |
| Троицк | 408 | 498 | 519 | 538 | 477 | 436 | 509 | 456 | 491 | 472 |
| Фрязино | 405 | 407 | 388 | 424 | 447 | 456 | 456 | 471 | 491 | 487 |
| Химки | 611 | 623 | 616 | 634 | 647 | 656 | 662 | 678 | 692 | 704 |
| Щелково | 389 | 418 | 408 | 406 | 447 | 454 | 455 | 468 | 469 | 474 |
| Щербинка | 449 | 457 | 506 | 479 | 478 | 469 | 479 | 472 | 486 | 520 |
| Электросталь | 314 | 322 | 330 | 340 | 344 | 329 | 332 | 344 | 345 | 367 |
Таблица 3
Средняя цена по категориям домов и количеству комнат в Санкт-Петербурге
| Категория дома | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 и более |
| Кач. старый фонд | 555 | 532 | 511 | 494 | 484 | 489 | 486 |
| Нек. старый фонд | 537 | 514 | 499 | 483 | 482 | 493 | 497 |
| Сталинские дома | 556 | 535 | 534 | 524 | 529 | 513 | - |
| Кирп. "хрущевки" | 553 | 549 | 505 | - | - | - | - |
| Панельные "хрущевки" и "брежневки" | 568 | 525 | 506 | 502 | - | - | - |
| "Корабли" | 565 | 534 | 487 | 432 | 447 | - | - |
Другие панельные
Многоэтажные дома | 558 | 545 | 517 | 492 | 495 | 469 | - |
| Современные кирпичные дома | 564 | 541 | 522 | 499 | 493 | - | - |
В целом, на ценовой диапазон 400-500 долл. США за 1 кв. м приходится 60% актуального совокупного предложения, что составляет 153 объекта из 257.
Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало 2002 г. показал, что наибольшим спросом для покупки пользуются торговые и офисные помещения, большая часть которых находится в районах высокой деловой активности, в связи с чем на них устанавливаются наибольшие цены.
В Санкт-Петербурге к таким районам относятся Центральный, Василеостровский, Московский и Петроградский. В центре города находятся 56 % и 77 % предлагаемых торговых и офисных помещений. Вероятно, в ближайшее время устойчивые позиции в этом секторе рынка недвижимости займет Выборгская набережная с развивающимися и вновь открывающимися там бизнес-центрами.
В Москве ситуация с офисными помещениями, в том числе с бизнес-центрами складывается иная. В этом регионе анализ цены одного квадратного метра можно производить только по конкретному объекту, который является базовым для установления цен на близлежащие коммерческие объекты недвижимости (табл. 4).
Таблица 4
Цена квадратного метра офисного помещения в Москве
| Компания | Адрес | Средняя цена квадратного метра
при покупке офиса в данном районе (долл.) |
| ЛУКОЙЛ | Сретенский бульвар, 11 | 2300 |
| "ЛУКОЙЛ-Оверсиз" | Раушская набережная, 16 | 2700 |
| "Газпром" | ул. Наметкина, 16 | 1200 |
| СИБУР | ул. Кржижановского, 16 | 1000 |
| "Сибнефть" | ул. Садовническая, 26 | 2500 |
| ЮКОС | Уланский переулок, 26 | 1900 |
| ЮКОС | Колпачный переулок, 5 | 2100 |
| СИДАНКО | ул. Щепкина, 42 | 1400 |
| "Сургутнефтегаз" | ул. Мясницкая, 34 | 2100 |
| "Роснефтегазстрой" | ул. Житная, 14 | 1600 |
| "Роснефть" | Софийская набережная, 26/1 | 2500 |
| "Славнефть" | ул. Пятницкая, 69 | 2200 |
| ТНК | ул. Щипок, 18 | 2400 |
| "Транснефть" | ул. Большая Полянка, 57 | 2000 |
Исследование цены квадратного метра объектов недвижимости можно проводить не только по территориальному признаку, но и по территориально-функциональному.
Так, например, в Новосибирске декомпозицию принято производить по отношению к удаленности от центра в ту или иную сторону. В зоне средней удаленности (Левый берег) 1 кв м в среднем имеет цену 14268 руб.
По линии метро цена определяется расположением на Левом берегу и на Правом берегу и соответственно составляет 13567 р. и 16091 р.
В окружном центре города и на прилегающих улицах 1 кв м характеризуется средней ценой 18896 р. и 20206 руб. соответственно.
Таким образом, сложился следующий состав направлений, по которым формируется цена на жилые объекты в Новосибирске:
центр;
прилегающие к центру районы;
престижные пригороды;
линия метро;
зоны средней отдаленности;
окраины.
Цена объектов недвижимости в Испании также формируется либо территориально либо территориально-функционально. Первый признак проявляется в наличии в Испании четырех условных районов: Коста-Брава (Барселона), Коста-Бланка (Аликанте), Коста-дель-Соль (Малага), Канарские острова (о. Тенерифе). Второй - в существовании линий удаленности от моря. При этом наиболее дорогими жилыми объектами недвижимости являются объекты второй и третьей линий, а не первой, как принято считать ввиду не благоприятности погоды. Хотя наиболее дорогие земельные участки находятся около моря, так как застройка, как правило, не планируется (жилые или коммерческие объекты недвижимости), а осуществляется исходя из реальных инвестиций в перспективе.
Следует также отметить, что за рубежом, как полагают авторы статьи, в связи с устоявшимися особенностями рынков недвижимости и закономерностями их развития, цены на объекты недвижимости часто формируются с отрывом от всех остальных внешних факторов с учетом только их частных внутренних признаков (например, родословная дома, цена гудвилл коммерческого объекта недвижимости). Часто, так происходит в Германии, Греции, Кипре, Эстонии, Южной Черногории.
Отдельной областью анализа стоимости квадратного метра объектов недвижимости являются прогнозные данные, которые составляются ведущими агенствами недвижимости и другими неинституциональными участниками рынка недвижимости, относящимися к различным сферам (жилой, коммерческой и др.).
Так, например, специалисты агентства недвижимости "Итака" полагают, что петербургский первичный рынок в 2002 году завершит стадию роста и перейдет к рецессии - снижению темпов роста. В связи с этим средняя стоимость квадратного метра жилья установится на уровне, не превышающем 430-440 долл. США.
Поход к формированию цены объекта недвижимости за рубежом иногда кардинально отличается от российских методик исчисления стоимости (или цены) объектов недвижимости. Например, в Болгарии учитываются так называемые "идеальные части". Их примером может служить стоимость квадратного метра подъездной лестницы. Кроме этого в стоимость, например, жилого объекта недвижимости включаются стоимости балконов и лоджий. В результате этого жилье повышенной степени комфортности в Болгарии оценивается в среднем 600 долл. за кв. м. В российском пересчете общую площадь требуется уменьшить на 15-30%, соответственно увеличив цену квадратного метра реальной общей площади.
Таким, образом, наиболее фундаментальными понятиями, связанными с характеристикой объектов недвижимости являются термины "цена" и "стоимость", сущностное содержание которых существенно различается. При этом различаются и подходы к их определению для различных объектов недвижимости в разных странах. Анализ существующих подходов к определению стоимости или цены объектов недвижимости учит использовать уже существующие варианты, применяемые в мировой практике, возможные для той или иной страны.
1 До кризиса (17 августа 1998г.) поправка составляла в среднем 10%, на начало 2000 г. снижение начальной цены составило 20-30% (по данным агентства недвижимости "Норд").
2 Пример нерыночной мотивации (по данным агентства недвижимости "Союз"): клиент отказался от покупки квартиры в престижном доме в центре города, хотя продавец предлагал ее по выгодной цене. Свой отказ он мотивировал одной фразой: "С собакой гулять негде".
Журнал "Недвижимость: экономика, управление"
||
E-mail: info@rips.ru
При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.rips.ru
,
|
|
В начало страницы
