Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров

  Аналитические статьи / Инвентаризация Санкт-Петербурга: история, возможности, проблемы

Инвентаризация Санкт-Петербурга: история, возможности, проблемы

Ботева М.Д.,
начальник Проектно-инвентаризационного
бюро Приморского района Санкт-Петербурга
Ларионова В.М.,
к.т.н., доц.
Санкт-Петербургский государственный
архитектурно-строительный университет

Санкт-Петербург имеет огромное количество объектов недвижимости, в числе которых жилые дома, промышленные и общественные здания, сооружения инфраструктуры. В центре города тысячи объектов имеют как историческую ценность, так и мировое культурное значение.
Все разнообразные объекты, начиная с Зимнего дворца и кончая одноэтажными домиками, должны быть учтены, описаны, измерены и оценены. Очень важную задачу учета всего недвижимого имущества государства, граждан, различных организаций, многолетних насаждений решают службы технической инвентаризации.
Инвентаризация, то есть опись имущества (от латинского inventarium) проводилась еще в Древней Греции и Римской империи для налогообложения, наследования, принятия судебных решений. В России с 1275 года по указу князя Василия Ярославовича писцы с помощью веревок проводили обмеры недвижимости, отмечая в соответствующих книгах описание площадей и размеры пошлины. В середине ХУ1 века по царскому приговору о " землемерии" была проведена общая перепись земель. В 1770 году началось длившееся почти 90 лет " Генеральное межевание земель" для установления земельного технического учета. Возобновлялась инвентаризация земель в 1905 и 1914 годах, но из-за отсутствия ассигнований и начавшейся первой мировой войны была прекращена.
Советская власть уже в конце 1917 года издала указ об образовании Комиссариата местного самоуправления, который занимался системой учета. Началом деятельности службы технической инвентаризации считается принятие постановления Экономического совещания РСФСР (ЭКОСО), главного органа хозяйственного управления при Совете Труда и Обороны," Об инвентаризации имущества местных советов" 21 мая 1927 года. Этим постановлением предписывался учет всего недвижимого имущества основных фондов коммунальных предприятий в связи с разработкой и принятием пятилетнего плана развития страны. В 2002 году служба технической инвентаризации отметила 75-летний юбилей.
В настоящее время в России в 900 архивах организаций технической инвентаризации имеется около 20 млн. дел, которые содержат сведения практически обо всей недвижимости страны. 10 января 1970 года вышло еще одно постановление ЭКОСО " По докладу НКВД РСФСР об инвентаризации имущества местных Советов" по учету домов граждан, бюджетных и кооперативных организаций, составлении форм учета, определении стоимости и сроков возведения зданий. В Ленинградском отделе коммунального хозяйства было образовано бюро инвентаризации. Проведен учет состояния зданий и сооружений не только в Ленинграде, но и в пригородах.
После Великой Отечественной войны, когда город потерял 5 миллионов кв. м жилья, было разрушено и основательно повреждено 10 тысяч домов, были проведены учет, паспортизация и переоценка всех сохранившихся зданий и сооружений.
В городе широко развернулось восстановление разрушенных зданий и строительство новых. В середине 60-х был утвержден генеральный план Ленинграда, рассчитанный на 25 лет. После этого за 3 года было построено 140 тысяч квартир площадью более 4,5 млн. кв. м, капитальный ремонт прошли дома общей площадью более 500 тыс. кв. м. Кроме этого введено значительное количество школ, поликлиник, кинотеатров, предприятий торговли и других.
В семидесятые годы в Ленинграде активно велось строительство жилых зданий преимущественно домами типовых серий. На 1 января 1970 года в городе насчитывалось 55645 строений, жилая площадь которых составляла почти 33 млн. кв. м; на 1 января 1980 года - 60466 строений общей площадью более 96 млн. кв. м. В городское хозяйство внедрялись автоматические средства управления, поэтому статистические карточки технического учета стали обрабатываться специалистами на ЭВМ.
В настоящее время технической инвентаризацией в Санкт-Петербурге занимается Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), которое имеет двадцать филиалов - проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ), созданных во всех районах города.
У ГУИОН два направления работы: первое - техническая инвентаризация и формирование объектов недвижимости, включая здания, сооружения, встроенные помещения; второе - оценка рыночной стоимости объектов государственной недвижимости. Эта деятельность ориентирована на привлечение средств в бюджет, предотвращения их потерь.
Правительство Санкт-Петербурга приняло в декабря 1994 года Постановление № 36 "О концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга". Ее цель - создание системы управления недвижимостью на базе рыночной оценки.
ГУИОН осуществляет оценку рыночной стоимости объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города, объектов реконструкции, свободных земельных участков под застройку, права долгосрочной аренды и др. Также проводятся экспертный анализ целевых федеральных и городских программ по недвижимости, разработка методик рыночной оценки, издание учебно-методической, справочной литературы и подготовка специалистов.
В ГУИОН разработана массовая оценка недвижимости, которая наряду с индивидуальной оценкой входит в систему государственной оценки. Эта новая технология на уровне территориальных образований впервые применена именно в Санкт-Петербурге. Она менее точная, чем индивидуальная, но практически исключает субъективизм за счет использования строгих математических методов, в частности, корреляционно-регрессионного анализа. Она значительно дешевле индивидуальной оценки и позволяет обсчитать большое число объектов в короткие сроки с привлечением минимального количества специалистов.
Для расчетов создано программное обеспечение, математическая модель учитывает около двадцати компонентов стоимости. При пересмотре договоров аренды с использованием этой методики арендные ставки выросли в среднем в 2,5 раза.
Оценка стоимости здания или сооружения ведется для целей статистического учета и для налогообложения физических лиц. Для статистического учета полная и балансовая стоимость жилищного фонда юридического лица принимается по данным баланса. Стоимость жилья физических лиц определяется по методике Госкомстата. Для налогообложения физических лиц рассчитывается инвентаризационная стоимость в соответствии с утвержденным в 1992 году "Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на правах собственности".
Поле деятельности филиалов ГУИОН - ПИБ весьма обширно, они сопровождают объект недвижимости на всех стадиях жизненного цикла. Для сдачи объекта в эксплуатацию и приемки его Государственной комиссией составляются поэтажные планы зданий. Частично для этого используются чертежи строителей, но они требуют тщательной проверки. К сожалению, рабочие строительные чертежи не отличаются точностью. Поэтому часто приходится вычерчивать их заново, ведь погрешность даже в 1 миллиметр в масштабе может дать неточность в 20 сантиметров, а с учетом ширины помещения разница в площадях может составить до 1 кв. м, что может привести к значительному увеличению налога на недвижимое имущество.
Существующие здания периодически каждые пять лет проходят инвентаризацию для определения прошедших изменений в состоянии объекта и степени его технического износа. При осуществлении перепланировки квартир и офисов, перепрофилирования объектов необходимые изменения фиксируются в ПИБ. При совершении всех видов сделок с недвижимостью: купля-продажа, обмен, аренда ПИБ готовит технические паспорта объектов для регистрации сделки и права собственности в Городском бюро регистрации (ГБР).
В налоговую инспекцию ПИБ подает сведения по стоимости объекта для определения налога на имущество владельцам частной собственности. За основу берется расчет в ценах 1969 г. Для перевода в современные цены определяется коэффициент удорожания, который учитывает:
местоположение объектов (район Санкт-Петербурга);
этажность (первый, последний и др. этажи);
тип строения (жилой, промышленный и др.);
коэффициент инфляции (устанавливается один раз в год).
Таким образом, сотрудники ПИБ работают с государственными организациями: налоговыми инспекциями, комиссиями по приему объектов в эксплуатацию, кадастровыми органами регистрации прав на недвижимость и другими. Также ведется работа с проектными, строительными и эксплуатационными организациями, агентствами недвижимости. Ежедневно ведется работа с частными лицами по составлению и выдаче технических паспортов на квартиры, частные домовладения.
Нормативная база инвентаризации закладывалась с 1930 года, когда именно в Ленинграде были установлены правила заполнения инвентарных карточек, ставших основой современных технических паспортов. Тогда же была издана инструкция "Инвентаризация недвижимого имущества", определившая порядок производства оценочных работ, обмера строений и составления поэтажных планов.
Основным практическим пособием для работников службы технической инвентаризации является вышедший в 1978 году в Москве справочник С.Д. Литвинчева. Составленный им в соавторстве сборник официальных документов "Техническая инвентаризация в недвижимости", переизданный в 2001 году, охватывает 127 документов. Один из последних - Постановление правительства РФ № 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности".
Велика роль ПИБ в статистическом учете недвижимого имущества. Составляемые им справочники по жилому и нежилому фондам необходимы для целей государственного планирования и управления, налогообложения, определения размеров платежей за найм и аренду помещений, оценки объектов при сделках с недвижимостью, а также отчетности, контроля за качеством вводимых в эксплуатацию зданий и состоянием строительной исполнительной документации.
С 1958 года в службе технической инвентаризации существовал отдел землепользования, землеустройства и охраны земель. Он занимался инвентаризацией отдельных земельных участков, обмеров всех строений и угодий. После принятия федерального закона "О государственном земельном кадастре" и Земельного кодекса РФ эти функции наряду с оформлением правоустанавливающих документов землепользования выполняет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.
С началом формирования в России рынка недвижимости в 90-х годах повысились требования к объему и скорости обработки информации, необходимостью стала автоматизация технологического процесса.
Разрабатываются автоматизированные рабочие места, которые позволяют инвентаризаторам работать с символьной и графической информацией, обеспечивать формирование поэтажных планов, совершенствовать прием и учет заявок от посетителей. Постепенно внедряются в ПИБ системы АРМ - инвен-таризаторы, АРМ-архив, АРМ-статистика, АРМ-секретарь. В настоящее время создается база для построения целостной информационной системы и интеграции ее в единую информационную систему недвижимости Санкт-Петербурга.
Еще в 1995 году была разработана программа Автоматизированная система технической инвентаризации (АСТИ), созданная на основе "Автокад". Инженер с ее помощью создает модель этажа или земельного участка, а программа рассчитывает цифровые показатели.
Между тем, большая часть работы пока выполняется вручную - обмеры, расчеты, ведение документации, построение чертежей, работа с посетителями.
В службе технической инвентаризации много молодых специалистов, которые приходят из профильных профессиональных колледжей и строительных вузов. В настоящее время в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете наряду с другими вузами, ведется подготовка инженеров по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", выпускники которой, в том числе, могут работать в службах инвентаризации и оценки недвижимости. Кроме специальных знаний здесь необходимы еще психологические знания и такие черты характера, как терпение, педантичность и уважение к людям.
Оплата труда основана на сдельно-премиальном принципе. Загруженность работой у специалистов весьма велика. Например, в ПИБ Приморского района из 30 сотрудников 9 специалистов - инвентаризаторов, и число их не увеличивалось уже много лет. В то же время район бурно развивается и с каждым годом объем работы значительно прибавляется. Если на 1 января 1993 года в районе было 109 тысяч квартир, то в 1998 году - 140 тысяч, в 2000 году - 147 тысяч, на 1 января 2001 года - более 150 тысяч квартир.
Кроме жилых есть большие промышленные зоны, например, "Чернореченская", "Северо-Западная" и другие. Здесь расположено свыше 12 тысяч предприятий различных форм собственности, в том числе 55 крупных предприятий.
В 2001 году в районе введено в эксплуатацию 37 корпусов жилых домов и 27 домов индивидуального жилищного строительства общей площадью 330 тыс. кв. м или более 3,5 тысячи, что составляет почти 1/4 вводимого жилья по городу. Сдано в эксплуатацию 12 объектов социально-бытового назначения. Красивые жилые дома, оригинальные коттеджи строят крупные фирмы "ЛенСпецСМУ", "Жилстрой", "Монолитстрой".

На фото 1 представлена эстакада автомобильной развязки около Ушаковского моста, введенная в строй в 2000 году. На фото 2 запечатлен торговый дом фирмы "Бурда моден". Здание является памятником архитектуры Х1Х века, возведено архитектором П.С. Садовниковым как дача княгини Е.П. Салтыковой. В военные годы здание было значительно разрушено, восстановлено в первозданном виде фирмой "Бурда моден" в 1991-1996 годах.

Современные здания, особенно жилые, имеют сложную конфигурацию в плане, большую площадь квартир. Это усложняет работу по обмеру и подсчету площадей зданий в отличии от периода, когда велось массовое типовое жилищное строительство и составление поэтажных планов могло ограничиться несколькими этажами.
Приморский ПИБ оснащен современным автоматизированным хранилищем документов, компьютерной техникой. В архиве хранятся тысячи документов, в том числе и на старинные здания и на современные объекты.
В то же время проблем здесь, как и у всей службы технической инвентаризации немало. Это и нехватка квалифицированных кадров, большой объем рутинной работы по вычерчиванию планов, определению площадей и объемов помещений, только часть которой выполняет электронно-вычислительная техника.
Весьма важной является проблема определения технического износа зданий, особенно для Санкт-Петербурга, где значительную часть жилого фонда составляют дома постройки до 1917 года. Именно технический паспорт дает возможность установить состояние дома и определить характер и объем капитального ремонта, размеры финансирования и очередность восстановительных работ.
Еще одна проблема неизбежно скоро встанет перед сотрудниками ПИБ - это оценка объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, по рыночной стоимости. Например, сейчас при оценке местоположения объекта рассматривается только район города. Как известно, рыночная оценка учитывает близость метро и других транспортных средств, наличие зеленых насаждений, объектов инфраструктуры, зон отдыха и другие факторы. В настоящее время при расчете площадей и объемов помещений не учитывается расположение комнат, площади кухонь и т.д.
Привлечение дополнительных кадров в службу технической инвентаризации и обучение специалистов рыночной оценке объектов потребует финансовых затрат. Однако при этом налогообложение недвижимого имущества будет учитывать рыночную стоимость, что даст увеличение сборов налогов даже при уменьшении процентной ставки.
С развитием в стране рынка недвижимости необходимо создавать и совершенствовать инструменты его государственного регулирования. Поэтому роль технической инвентаризации, системы оценки зданий постоянно возрастает. Накопленный огромный бесценный опыт инвентаризации объектов в Санкт-Петербурге и овладение специалистами современных знаний по экономике и оценке недвижимости позволяет им справится со всеми сложными задачами.

Литература

А. Белый "Петербургские истории о домах и людях". - "Русь", М., 2002, 272 с.

Журнал "Недвижимость: экономика, управление"

В начало страницы || Версия для печати

E-mail: info@rips.ru

При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.rips.ru

,
О РООС
НОВОСТИ
ЖУРНАЛ РООС
АНАЛИТИКА
УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКАЯ РАБОТА
ЗАКОНЫ



Сделано вручную
поддержка
LRB.ru
дизайн
suNИrize