Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров

  Аналитические статьи / Стратегия разработки территориальных строительных норм по строительству и эксплуатации недвижимости в Санкт-Петербурге

Стратегия разработки территориальных строительных норм по строительству и эксплуатации недвижимости в Санкт-Петербурге

Орт Александр Иванович, к.э.н.
Начальник Санк-Петербургского Управления
Государственного архитектурно-строительного надзора

Если город строиться, значит, город живет. Эта емкая фраза в последние годы стала аксиомой для строителей и особо актуальной в дни юбилея нашего славного города.
Петербург не зря называют плодом градостроительной воли, "Самым умышленным городом". Своей красотой и уникальной формой он во многом обязан тому, что на протяжении трехсотлетней истории города строительство здесь планировали и контролировали специальные органы. Их девизом всегда был - "Помним прошлое, живем настоящим, думаем о будущем", за три века они семнадцать раз меняли свое название.
В 1703-1723 гг. Канцелярия городовых дел осуществляла надзор за возведением крепости на Заячьем острове, Адмиралтейства, строительством в городе и предместьях. Практически это можно считать началом деятельности Управления Государственного архитектурно-строительного надзора, которое в настоящее время осуществляет контроль над реализацией градостроительных и архитектурных проектов в соответствии с утвержденной проектно-планировочной документацией, правильностью использования земельных участков, строительством инженерных коммуникаций и дорожно-транспортных объектов, сроками производства и качеством строительных работ, качеством внешнего благоустройства.
Управление Госархстрой надзора, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность предприятий, оказывает постоянную помощь их руководству и службам качества в организации выпуска продукции, соответствующей требованиям ГОСТ, ТСН и ТУ, тем самым, участвуя в происходящих преобразованиях строительного комплекса.
Анализ работы строительного комплекса Санкт-Петербурга за последние пять лет по строительству и вводу жилья и объектов социально-культурного назначения свидетельствует, что строительство в городе динамично развивается, о чем говорят показатели ввода жилья (табл. 1).

Таблица 1. Ввод жилья 1997-2002 г.
Годы199719981999200220012002
Тыс. кв.м.756, 2849,31 072,51 080,91 170~1200

Сегодня разработана реальная программа строительства на ближайшие 3 года с сохранением годовых объемов жилья вводимого в эксплуатацию на достигнутом уровне.
За последние годы в строительном комплексе города в результате рыночных преобразований произошли серьезные изменения. Под воздействием целенаправленной государственной политики и реализации программы демонополизации в строительстве сформировалась реальная конкурентная среда. В короткие сроки осуществлены структурная перестройка и адаптация к работе в рыночных условиях, утвердились многообразные формы собственности. Доля негосударственного сектора в общем объеме подрядных работ достигла 96,5%.
Достигнутая динамика строительства весьма активно повлияла на развитие городских предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов, которые за последние три года обеспечивают не менее 6-9% ежегодного роста объемов производства продукции.
Сегодня производственная база строительного комплекса Санкт-Петербурга способна обеспечить материалами и изделиями высокого конкурентоспособного качества, для строительства свыше 1,5 млн. кв. м. жилья и объектов социального назначения.
Реформирование производственной базы строительства предусматривает 4 основных направления:
  • Перепрофилирование мощностей полносборного домостроения на производство экономичных конструкций, материалов и изделий для строительства жилых домов нового типа;
  • Организация производства новых строительных материалов и изделий обеспечивающих снижение расхода энергоресурсов на эксплуатацию жилья;
  • Техническое перевооружение и модернизация производственной базы строительного комплекса для организации производства отечественных материалов изделий и конструкций высокого конкурентоспособного качества, обеспечения сохранности рабочих мест;
  • Организация производства новых эффективных строительных материалов на основе вторичных ресурсов и отходов.
Важность намеченной работы состоит в том, что она отвечает задачам Федеральной программы "Структурная перестройка производственной базы строительства".
В настоящее время Администрация Санкт-Петербурга, руководствуясь основными направлениями под программы "О приоритетных направлениях развития промышленности строительных материалов в строй индустрии до 2005 года, Федеральной целевой программы, Жилище" проводит подготовительную работу по разработке "Рекомендаций по основным направлениям производственной базы на перспективу", строительного комплекса города Санкт-Петербурга на период до 2010 года.
В числе ближайших планов в области градостроительства, прежде всего необходимо назвать, разработку генерального плана Санкт-Петербурга на период 2005-2025 гг. Продолжение работы по разработке Правил землепользования и застройки, корректировке градостроительных нормативов, разработке и корректировке отраслевых схем размещения объектов строительства на период до 2005 г. с прогнозом до 2010г.
Строительная отрасль является своеобразным индикатором экономического благополучия и эффективного развития экономики государства. Поэтому государство особенно заинтересованно в сохранении своего влияния на эту сферу экономики. Это влияние может осуществляться по средством прямого участия государства в собственности компаний, а также при помощи лицензионных, налоговых и кредитных рычагов, проведения специальных конкурсов, совершенствования законодательной базы направленной на осуществление контрольных функций со стороны государства.
В быстро меняющихся условиях современной экономики нельзя раз и навсегда найти решение, удовлетворяющее интересам всех субъектов, связанных со строительной индустрией, но возможно постоянно поддерживать между ними некоторое динамическое равновесие. В свою очередь условие нахождения баланса этих интересов и правовой механизм их реализации должен быть ясно отражен в соответствующих законодательных актах.
Одним из инструментов нахождения баланса интересов в области строительства является проведение конкурсов и подрядных торгов (тендеров) на проведение строительных работ.
Сложности создания нормативно-правовой базы для поведения конкурсов в частности и осуществление лицензионной и налоговой политики в целом во многом определяются необходимостью соблюдения интересов Федерации и отечественных компаний, при этом не должны быть ущемлены права иностранных инвесторов.
К основным вопросам, подлежащим регулированию в данной сфере, можно отнести следующее:
  • Создание государственных гарантий защиты инвестиций;
  • Определение статуса земель, предоставляемых в постоянное и временное пользование строительным предприятиям ( порядок и сроки их предоставления, разрешение имущественных споров, создание и использование охранных зон, ограничение вмешательства местных органов власти в деятельность предприятий отрасли и др.);
  • Совершенствование системы страхования рисков и залогового законодательства.
За Администрацией Санкт-Петербурга, по-прежнему остается совершенствование Законодательства в области инвестиций в недвижимость. В 2002 году значительно улучшена работа Центра инвестиционных проектов Санкт-Петербурга, будет продолжено совершенствование информационно-консультационного центра, внедрена единая геоинформационная система ЕИСТ.
Комитет по градостроительству и архитектуре совместно с профильными комитетами разрабатывает комплексную программу сохранения и развития исторического центра Санкт-Петербурга, выпускает ведомственные строительные нормы реконструкции и застройки исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга. Совершенствует систему градорегулирования, информационного обеспечения населения и застройщиков, процедуры согласования проектной документации, и получения разрешения на строительство.
Подготавливает переход от разрешительной системы к нормативно-правовому регулированию градостроительных процессов (составление планов правового зонирования и зональных регламентов для целого ряда территорий).
К сожалению даже та большая работа, проделанная для обеспечения законодательства, в области инвестиций в недвижимость не покрывает того вакуума, образовавшегося в законодательстве со времён начала перестройки. И если некоторые моменты в инвестициях, частично регулируются рыночными отношениями, то организационно-правовое поле во взаимоотношениях между строительными организациями, инвесторами и надзорными органами, которые призваны контролировать качество строительных работ остаются пока нетронутым на федеральном уровне. Сегодня уже налицо разрыв: старые нормативные документы не отменены, а новых на федеральном уровне так и не создано.
Здесь сразу следует отметить: на федеральном уровне пришли к выводу, что нецелесообразно разрабатывать методическую базу в Москве, теперь субъектам федераций дано право выпускать свои территориально-строительные нормы (ТСН). Это вполне логичный шаг, поскольку ТСН будут учитывать региональные особенности - климатический характер, географическое положение, имеющиеся наработки на местах и т.д., что особенно важно в сфере строительства.
Например, в Петербурге остро стала проблема с сохранением существующих зданий в исторической части города при производстве строительных работ на соседних объектах. Анализ этой ситуации показал, что характерными причинами аварийных ситуаций являются:
  • Недоучёт конкретных климатических, инженерно-геологических и гидрогеологических особенностей территорий и ослабление системы контроля.
  • Уплотнение городской застройки новыми зданиями, в том числе подземными гаражами без должного анализа состояния соседних строений и негативного влияния новых зданий на окружающую территорию.
  • Длительные перерывы в ведении работ при новом строительстве и реконструкция без проведения консервации незавершённого строительства.
К первоочередным решениям столь сложных задач можно отнести:
  • В срочном порядке подготовить законодательные акты по сохранению городской застройки в процессе её реконструкции и перепрофилированию опасных производств, с перспективой их вывода в безопасные зоны.
  • Разработать систему требований к региональным регламентам при строительстве и реконструкции по геотехническому сопровождению всех этапов строительства и эксплуатации зданий.
  • Обновить систему нормативных документов по проектированию и ведению работ, включая в них вопросы реконструкции. При разработке нормативных документов учесть основополагающие принципы европейских норм, которые не противоречат воззрениям ведущих отечественных специалистов и учёных в области строительства.
Уже в текущем году Госстроем России зарегистрирован ТСН "О порядке приёма объектов в эксплуатацию в Санкт-Петербурге". Подготовлено распоряжение губернатора "О выдаче разрешений на производство строительно-монтажных работ" и продолжается работа над ТСН (геотехническое сопровождение объектов).
И всё же, несмотря на некоторые недостатки в инвестиционной политике и некотором несовершенном правовом регулировании строительной деятельности, Санкт-Петербург остаётся местом, потенциально притягательным для иностранных инвесторов, и в свою очередь строительный сектор Российской экономики, как один из самых перспективных и малоразвитых представляет особенно высокий интерес для них. А поскольку интерес этот обоюдный, есть надежда, что достигнутые положительные результаты будут закреплены и найдут дальнейшее развитие в обозримом будущем.
В дни празднования юбилея нашего славного города хочется пожелать горожанам прекрасной перспективы во всех наших начинаниях.
Виват Санкт-Петербург.

Журнал "Недвижимость: экономика, управление"

В начало страницы || Версия для печати

E-mail: info@rips.ru

При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.rips.ru

,
О РООС
НОВОСТИ
ЖУРНАЛ РООС
АНАЛИТИКА
УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКАЯ РАБОТА
ЗАКОНЫ



Сделано вручную
поддержка
LRB.ru
дизайн
suNИrize

, , , ,